الأسئلة الشائعة حول القانون في دبي والإمارات

لا يشترط القانون ذلك، ويمكن إتمام صفقة إعادة بيع بسيطة عبر وسيط مرخّص وأمين تسجيل. لكن المراجعة القانونية تستحق أتعابها حين يكون الشراء على المخطط، أو ممولاً برهن، أو عبر شركة أو بوكالة، أو بشروط غير معتادة، لأن هذه هي الحالات التي لا تتحقق منها الإجراءات المعتادة. اقرأ متى تحتاج إلى محامٍ لشراء عقار في دبي، أو اطّلع على ما يراجعه فريقنا للاستشارات القانونية العقارية في دبي.

نعم. يجوز لغير مواطني الدولة تملّك العقارات ملكية حرة، وكذلك حقوق الانتفاع والإيجار طويل الأمد، في المناطق المحددة بموجب اللائحة رقم (3) لسنة 2006 والقرارات اللاحقة، وتشمل معظم مناطق التملك الحر المعروفة. أما خارج تلك المناطق فلا تتاح هذه الحقوق لغير مواطني الدولة، ولذلك فإن أول تحقق في أي عملية شراء هو ما إذا كانت قطعة الأرض المعنية تقع ضمن منطقة محددة. وتشرح صفحة محامي عقارات في دبي القوانين الواجبة التطبيق.

ابدأ باتفاقية البيع والشراء: فتاريخ الإنجاز وأي مهلة إضافية وبند التأخير هي التي تحدد ما إذا كان لك حق في التعويض أو في الفسخ أو لا هذا ولا ذاك. ولا توقف سداد أقساطك دون مشورة، لأن إخلال المشتري قد يمنح المطوّر حقوقاً في مواجهتك. وتتراوح الخيارات الواقعية بين التسوية التفاوضية وتقديم شكوى لدى مؤسسة التنظيم العقاري أو رفع دعوى أمام محاكم دبي، أو أمام اللجنة القضائية الخاصة لدى دائرة الأراضي والأملاك في حالة المشاريع الملغاة وغير المنجزة. اطّلع على صفحة نزاعات المطوّرين.

للإخلاء عند انتهاء عقد الإيجار بموجب المادة (25/2) من القانون رقم (26) لسنة 2007 وتعديلاته، مثلاً لرغبة المالك في السكن في العقار أو بيعه أو هدمه أو إجراء أعمال صيانة شاملة، يجب على المؤجر منح إخطار كتابي لا تقل مدته عن اثني عشر شهراً عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجل. أما الإخلاء أثناء سريان العقد بموجب المادة (25/1) فلا يجوز إلا لأسباب محددة، مثل عدم سداد الإيجار خلال ثلاثين يوماً من إخطار السداد الرسمي. ويتناول دليلنا حول متى يحق للمؤجر إخلاء المستأجر في دبي كل سبب على حدة.

فقط في حدود المرسوم رقم (43) لسنة 2013، الذي يربط الحد الأقصى للزيادة بمدى انخفاض الإيجار الحالي عن المتوسط في مؤشر الإيجارات الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك، وبإخطار كتابي لا تقل مدته عن تسعين يوماً قبل انتهاء العقد، وفق ما تشترطه المادة (14) من القانون رقم (26) لسنة 2007 وتعديلاته لأي تعديل في شروط العقد ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك. وإذا تجاوزت الزيادة ما يسمح به المؤشر، أو تأخر الإخطار، جاز للمستأجر رفضها ويفصل في الأمر مركز فض المنازعات الإيجارية. ويبيّن دليلنا حول النزاعات الإيجارية في دبي نسب الزيادة، وتشمل خدماتنا القانونية في النزاعات الإيجارية مسائل التجديد للمؤجرين والمستأجرين.

وجّه إخطاراً كتابياً رسمياً بالسداد عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجل؛ فالتذكيرات غير الرسمية لا تُحتسب. وإذا ظل الإيجار غير مسدد بعد ثلاثين يوماً من التبليغ، يمكنك رفع دعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية بالمطالبة بالسداد والإخلاء، أما المطالبة بالمتأخرات وحدها فلا يلزم لها انتظار مدة الثلاثين يوماً. وعقد الإيجار المسجّل في إيجاري وسجل المدفوعات الواضح وإثبات التبليغ تجعل القضية أسهل بكثير. اطّلع على صفحة المستأجر الذي لا يدفع الإيجار ودليل ما يمكن للمؤجرين فعله.

إيجاري هو نظام التسجيل الرسمي لعقود الإيجار في دبي، وتديره دائرة الأراضي والأملاك. ويوجب القانون تسجيل كل عقد إيجار وأي تعديل عليه، وعملياً يطلب مركز فض المنازعات الإيجارية شهادة إيجاري عند قيد الدعوى، وإن كانت الأسئلة الشائعة لدى المركز تفيد بإمكان قيد الدعوى حتى دون عقد إيجار إذا أُضيف إليها طلب إثبات العلاقة الإيجارية. كما يلزم إيجاري لإجراءات يومية مثل توصيل خدمات هيئة كهرباء ومياه دبي، لذا إذا لم يكن عقدك مسجّلاً، فعالج ذلك قبل نشوء أي نزاع.

يدفع المالك رسوم الخدمات عن وحدته في المبنى أو المجمع ذي الملكية المشتركة. وبموجب القانون رقم (6) لسنة 2019 يجب أن تستند الرسوم إلى ميزانية معتمدة عبر مؤسسة التنظيم العقاري، ولذلك فإن السؤال الأول هو ما إذا كان المبلغ المطلوب يطابق الميزانية المعتمدة وحصة وحدتك. ويمكن الاعتراض على الرسوم غير المطابقة، ويفصل مركز فض المنازعات الإيجارية في النزاعات الناشئة عن هذا القانون؛ كما أن الرسوم غير المسددة قد تعيق إصدار شهادة عدم الممانعة اللازمة للبيع. وتتناول صفحة محامي عقارات في دبي الملكية المشتركة.

نعم، بعد خصم تكلفة أي أضرار تتجاوز الاستهلاك الطبيعي، وأي خصم آخر ينص عليه العقد صراحةً. وثّق حالة العقار عند الاستلام وعند الإخلاء بصور مؤرخة، وسلّم المفاتيح رسمياً، واطلب بيان الخصومات كتابةً. وإذا احتجز المؤجر مبلغ التأمين دون مبرر، فيمكن لمركز فض المنازعات الإيجارية أن يأمر بردّه. ويشرح دليلنا حول النزاعات الإيجارية في دبي قواعد التأمين.