ينطوي شراء عقار على الخارطة أو عقار مُنجز حديثاً في دبي على التزام طويل الأمد: دفعات على مراحل، ومراحل إنشائية، وتسليم قد يستغرق أشهراً أو سنوات. وعندما يتأخر المشروع، أو تتغير المواصفات، أو تُسلَّم الوحدة وبها عيوب، يحتاج المشتري إلى رؤية واضحة لموقفه القانوني قبل الرد على المطوّر.

تقدّم ماكس للاستشارات القانونية المشورة للمشترين والمستثمرين في نزاعاتهم مع المطوّرين العقاريين في دبي. نراجع اتفاقية البيع والشراء وسجل الدفعات ووضع المشروع، ونوضح الخيارات التي قد تكون متاحة، ونساعدك على اختيار مسار يتناسب مع وقائع مسألتك.

نزاعات المشترين مع المطوّرين التي نقدّم فيها المشورة

• تأخر التسليم، أو توقف المشروع بعد تاريخ الإنجاز المحدد في اتفاقية البيع والشراء

• تغييرات في مساحة الوحدة أو تصميمها أو مواصفاتها، أو في مرافق المشروع

• إخلال المطوّر بالتزاماته، بما في ذلك عدم الإنجاز أو التسليم وفق المتفق عليه

• طلبات فسخ اتفاقية البيع والشراء والاستفسارات المتعلقة باسترداد المبالغ المدفوعة

• مسائل حساب الضمان والدفعات، بما في ذلك الأقساط المتنازع عليها وتعديلات خطط السداد

• العيوب والملاحظات التي تظهر عند التسليم أو بعده

• إشعارات المطوّر المتعلقة بالفسخ أو التأخر في السداد أو الاحتفاظ بالمبالغ المدفوعة

تأخر التسليم

تحدد معظم اتفاقيات البيع والشراء تاريخاً متوقعاً للإنجاز، وغالباً ما تمنح المطوّر فترة سماح. ويتوقف ما إذا كان التأخير يمنح المشتري حقاً في التعويض أو في الفسخ، أو لا يمنحه أياً منهما، على صياغة الاتفاقية وأسباب التأخير وكيفية تسجيل تقدّم المشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. ونراجع هذه المسائل قبل أن تتخذ أي خطوة قد تؤثر في موقفك، مثل توقيع ملحق يمدد تاريخ الإنجاز.

وإذا ألغت مؤسسة التنظيم العقاري المشروع بقرار نهائي مسبّب، يجب على المطوّر ردّ جميع المدفوعات التي سددها المشترون، وفق إجراءات حسابات الضمان المنصوص عليها في القانون رقم (8) لسنة 2007. وتتولى بعد ذلك اللجنة القضائية الخاصة بالمشاريع العقارية غير المنجزة والملغاة في إمارة دبي، التي يحكمها الآن المرسوم رقم (33) لسنة 2020، النظر في المشاريع الملغاة والمتعثرة.

تغيير المواصفات وإخلال المطوّر

إذا اختلفت الوحدة أو المشروع عند التسليم اختلافاً جوهرياً عمّا تم الاتفاق عليه — من حيث المساحة أو التصميم أو التشطيبات أو المرافق — تصبح اتفاقية البيع والشراء وأي مواد تسويقية معتمدة من أهم الأدلة. وبحسب حجم التغيير وشروط العقد، قد تتراوح الحلول الممكنة بين تصحيح الوضع أو تعديل السعر، والتعويض، أو فسخ الاتفاقية في الحالات الجسيمة.

طلبات الفسخ واسترداد المبالغ

قد يرغب بعض المشترين في الفسخ بسبب التأخير أو تغيّر ظروفهم الشخصية أو مخاوف تتعلق بالمشروع. ويختلف الفسخ بمبادرة من المشتري اختلافاً كبيراً عن الفسخ المبني على إخلال المطوّر. وإذا توقف المشتري عن سداد الأقساط، فقد يتخذ المطوّر إجراءات بموجب الاتفاقية والقانون رقم (13) لسنة 2008، المعدّل بالقانون رقم (19) لسنة 2020: إذ يجب عليه أولاً إخطار دائرة الأراضي والأملاك التي توجّه إلى المشتري إنذاراً بمهلة ثلاثين يوماً، ويتوقف ما يحق للمطوّر الاحتفاظ به بعد ذلك على نسبة إنجاز المشروع المعتمدة. لذلك ننصح بالحصول على المشورة قبل الامتناع عن السداد أو توجيه إشعارات رسمية.

مسائل حساب الضمان والدفعات

بموجب القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري، يُشترط عموماً سداد دفعات الوحدات المباعة على الخارطة في دبي في حساب ضمان خاص بالمشروع تنظّمه مؤسسة التنظيم العقاري. وتساعد مراجعة مكان وطريقة سداد دفعاتك، ووضع تسجيل المشروع، في تقدير قوة أي مطالبة والطرق العملية لاسترداد الأموال.

العيوب عند التسليم

ينبغي توثيق العيوب المكتشفة أثناء المعاينة أو بعد التسليم دون تأخير، بالصور وبإشعار كتابي إلى المطوّر. وبحسب اتفاقية البيع والشراء والتشريعات المعمول بها في دولة الإمارات ودبي، قد يكون بإمكان المشتري إلزام المطوّر بإصلاح بعض العيوب، ولا سيما خلال فترات الضمان.

كيف نراجع مسألتك

نبدأ بالمستندات. ولتقييم موقفك نطلب عادةً ما يلي:

• اتفاقية البيع والشراء الموقّعة ونموذج الحجز وأي ملاحق

• إيصالات جميع الدفعات والسجلات البنكية الخاصة بها

• شهادة تسجيل الوحدة في نظام «عقود» أو غيرها من سجلات دائرة الأراضي والأملاك

• المراسلات والإشعارات المتبادلة مع المطوّر

• الصور وتقارير المعاينة أو قوائم الملاحظات في حال وجود عيوب

ثم نوضح المسارات التي قد تكون متاحة فعلياً — التفاوض مع المطوّر، أو الإجراءات المتعلقة بدائرة الأراضي والأملاك، أو التحكيم إذا نصّت عليه الاتفاقية، أو الإجراءات أمام محاكم دبي — وما يتطلبه كل منها من وقت وتكلفة وما ينطوي عليه من مخاطر. وتتوقف النتائج دائماً على الوقائع والعقد والأدلة، وسنبيّن لك بوضوح مواطن الضعف في المطالبة كما نبيّن مواطن قوتها.

إذا تأخر مشروعك أو أُلغي، يشرح دليلنا ماذا يحدث للأموال التي سددتها بالفعل، وقبل توقيع عقد جديد تعرض قائمة مراجعة اتفاقية الشراء على المخطط ما يجب التحقق منه. وللعقارات المُنجزة ومعاملات إعادة البيع وغيرها من المسائل العقارية، اطّلع على صفحة محامي عقارات في دبي. وإذا كانت مسألتك تتضمن أكثر من قضية في آن واحد، يمكن لفريقنا القانوني في دبي مراجعتها بصورة شاملة.

تحدّث إلينا بشأن نزاع مع مطوّر

إذا كنت تواجه تأخراً في التسليم أو تغييراً في المواصفات أو نزاعاً على دفعة، تواصل مع ماكس للاستشارات القانونية لمراجعة سرية لمستنداتك وخياراتك.

تواصل عبر واتساب

الأسئلة الشائعة

ماذا أفعل إذا تأخر مشروعي المُباع على الخارطة؟

ابدأ بالتحقق من تاريخ الإنجاز وأي فترة سماح في اتفاقية البيع والشراء، ثم اجمع سجلات دفعاتك وبيانات تسجيل الوحدة. وبحسب مدة التأخير وسببه وشروط العقد، قد تشمل الخيارات التفاوض على جدول زمني معدّل أو على تعويض، أو المطالبة بالفسخ واسترداد المبالغ إذا بلغ التأخير حدّ الإخلال الجسيم. وتساعدك المشورة في هذه المرحلة على تجنّب خطوات قد تُضعف موقفك.

هل يمكنني التوقف عن سداد الأقساط إذا تأخر المطوّر عن الجدول الزمني؟

قد يؤدي الامتناع عن السداد دون مشورة إلى اعتبارك مُخلّاً باتفاقية البيع والشراء، وقد يتيح للمطوّر اتخاذ إجراءات ضدك، بما في ذلك الاحتفاظ بجزء من المبالغ المدفوعة. احرص على مراجعة الاتفاقية ووضع المشروع قبل إيقاف أي دفعة.

ما المستندات التي يجب أن أجهّزها؟

اتفاقية البيع والشراء الموقّعة وملاحقها، وجميع إيصالات الدفعات والسجلات البنكية، وبيانات تسجيل الوحدة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وجميع المراسلات والإشعارات الصادرة عن المطوّر. وفي حال وجود عيوب، أضف الصور وأي تقارير معاينة أو قوائم ملاحظات.

ماذا لو سُلّم العقار وبه عيوب؟

وثّق العيوب كتابةً وبالصور، وأخطر المطوّر رسمياً. وبحسب اتفاقية البيع والشراء والقانون المعمول به، قد يُلزَم المطوّر بإصلاح بعض العيوب، ولا سيما خلال فترات الضمان. وإذا كانت العيوب جسيمة أو ظلت دون معالجة، يمكن النظر في اتخاذ خطوات إضافية.