تقدّم ماكس للاستشارات القانونية المشورة للمؤجرين والمستأجرين في دبي في النزاعات الإيجارية: الإيجار غير المسدد وشيكات الإيجار المرتجعة، وإنذارات الإخلاء، وزيادة الإيجار عند التجديد، ومبالغ التأمين، وإنهاء العقد قبل موعده، والصيانة، والدعاوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية. نراجع عقد الإيجار وتسجيله في نظام إيجاري وسجل الدفعات وكل إخطار تم توجيهه، ونوضح لك موقفك، ونُعدّ الخطوة التالية.
النزاعات الإيجارية التي نقدّم فيها المشورة
الإيجار غير المسدد والمتأخرات، بما في ذلك شيكات الإيجار المرتجعة
إنذارات الإخلاء أثناء مدة العقد أو عند انتهائه
زيادة الإيجار عند التجديد ومؤشر الإيجارات الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك
مبالغ التأمين التي لا تُرد أو تُحتجز بسبب أضرار
مغادرة المستأجر قبل انتهاء العقد، أو سعي المؤجر إلى إنهائه مبكراً
الصيانة والإصلاحات وقطع الخدمات
التجديد والتعديلات المقترحة على شروط العقد
التأجير من الباطن، وبيع العقار أثناء مدة الإيجار، وعقود الإيجار التجارية
للمؤجرين
تدور معظم مسائل المؤجرين حول الإخطارات. فلا يصبح عدم سداد الإيجار سبباً للإخلاء إلا بعد إخطار المستأجر بالسداد عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل ومرور ثلاثين يوماً دون سداد. أما استرداد العقار عند انتهاء العقد لبيعه أو لاستعماله الشخصي أو لهدمه أو لترميمه ترميماً شاملاً فيتطلب توافر أحد الأسباب الأربعة التي حددها القانون وإخطاراً لا تقل مدته عن اثني عشر شهراً. نتحقق من استيفاء إخطاراتك لهذه المتطلبات قبل رفع الدعوى، ونُعدّ الدعوى، ونقدّم المشورة بشأن تحصيل المتأخرات. وإذا توقف المستأجر عن الدفع، اطّلع على صفحتنا بشأن امتناع المستأجر عن دفع الإيجار.
للمستأجرين
لا يستطيع المؤجر إنهاء عقد الإيجار قبل موعده بإرادته المنفردة، كما أن زيادة الإيجار عند التجديد مقيّدة بالمرسوم رقم (43) لسنة 2013، ويجب الإخطار بها قبل انتهاء العقد بتسعين يوماً على الأقل ما لم ينص العقد على غير ذلك. وإذا تلقيت إنذاراً بالإخلاء أو بزيادة الإيجار أو مطالبة تعتقد أنها غير صحيحة، أو لم يُرد إليك مبلغ التأمين، نراجع العقد والإخطار، ونوضح مدى صحته، ونُعدّ ردك أو دعواك أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.
كيف تُحل النزاعات الإيجارية في دبي
يفصل مركز فض المنازعات الإيجارية، الذي يعمل ضمن دائرة الأراضي والأملاك بموجب المرسوم رقم (26) لسنة 2013، في النزاعات بين المؤجرين والمستأجرين بشأن العقارات في دبي، ويختص بها دون غيره، بما في ذلك في المناطق الحرة التي ليست لها محاكم أو لجان خاصة بالنزاعات الإيجارية. أما قواعد العلاقة الإيجارية نفسها فيحددها القانون رقم (26) لسنة 2007، المعدّل بالقانون رقم (33) لسنة 2008، الذي يسري على العقارات السكنية والتجارية على حد سواء. ويشرح دليلنا حول مركز فض المنازعات الإيجارية مراحل الدعوى أمام المركز، ويبيّن دليلنا حول النزاعات الإيجارية في دبي القواعد الخاصة بزيادة الإيجار والإخلاء والتأمين والتجديد والإنهاء المبكر.
المستندات التي يجب تجهيزها
عقد الإيجار وأي ملحق أو تجديد له
شهادة تسجيل العقد في نظام إيجاري
شيكات الإيجار والإيصالات وسجلات التحويلات البنكية
كل إخطار تم توجيهه، مع ما يثبت طريقة تبليغه وتاريخه
الرسائل والمراسلات بين المؤجر والمستأجر مرتبةً بحسب التاريخ
الصور وتقارير المعاينة أو التسليم وطلبات الصيانة
الرخصة التجارية في حالة العقارات التجارية
كيف نعمل
مراجعة المستندات. نقرأ العقد وسجل إيجاري وتاريخ الدفعات والإخطارات قبل أن نقدّم المشورة.
تقييم واضح. نبيّن لك ما إذا كان الإخطار أو الزيادة أو المطالبة يستوفي المتطلبات القانونية، ومدى قوة موقفك.
خطة قابلة للتنفيذ. إخطار مصحّح، أو مقترح تسوية، أو رد على دعوى، أو دعوى جديدة، مع الخطوات والمدة المتوقعة.
التنفيذ. نصوغ الإخطارات وشروط التسوية، ونُعدّ ملف الدعوى أمام المركز، ونقدّم لك المشورة في كل مرحلة من مراحلها.
النزاعات الإيجارية جزء من عملنا العقاري. وللشراء والعقود على المخطط ونزاعات المطوّرين ورسوم الخدمات، اطّلع على صفحة محامي عقارات في دبي.
الأسئلة الشائعة
هل يحق للمؤجر زيادة الإيجار عند التجديد؟
فقط في حدود المرسوم رقم (43) لسنة 2013، الذي يربط الحد الأقصى للزيادة بمدى انخفاض إيجارك الحالي عن متوسط إيجار الوحدات المماثلة في مؤشر الإيجارات الرسمي، وبشرط أن يخطرك المؤجر قبل انتهاء العقد بتسعين يوماً على الأقل ما لم ينص العقد على غير ذلك. وإذا كان إيجارك أقل من المتوسط بنسبة لا تتجاوز 10%، فلا تجوز أي زيادة.
ما مدة الإخطار اللازمة لإخلاء المستأجر؟
يتوقف ذلك على سبب الإخلاء. ففي حالة عدم سداد الإيجار أثناء مدة العقد، يجب على المؤجر أولاً إخطار المستأجر بالسداد والانتظار ثلاثين يوماً. أما لاسترداد العقار عند انتهاء العقد لبيعه أو لاستعماله الشخصي أو لهدمه أو لترميمه ترميماً شاملاً، فيجب إخطار المستأجر قبل اثني عشر شهراً على الأقل عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل. ويشرح دليلنا متى يحق للمؤجر إخلاء المستأجر في دبي.
لم يُرد المؤجر مبلغ التأمين. ماذا أفعل؟
يُلزم القانون المؤجر بردّ مبلغ التأمين، أو ما تبقى منه بعد خصم تكلفة أي أضرار تتجاوز الاستهلاك العادي، عند انتهاء العقد. وإذا رفض، يمكن عرض النزاع على مركز فض المنازعات الإيجارية. وأفضل دليل هو الصور وتقرير التسليم المُعدّان عند مغادرتك العقار.
هل يمكنني مغادرة العقار قبل انتهاء مدة العقد؟
بموجب المادة (7) من القانون رقم (26) لسنة 2007، لا يجوز إنهاء العقد قبل موعده إلا بالاتفاق أو في الحالات التي ينص عليها القانون، لذا راجع عقدك بحثاً عن بند للإنهاء المبكر وحاول الاتفاق على الشروط كتابةً. ويمكننا مراجعة البند ومساعدتك في التفاوض على الخروج من العقد.
وصلتني دعوى من مركز فض المنازعات الإيجارية. ماذا أفعل؟
دوّن موعد الجلسة، واجمع العقد وشهادة إيجاري وسجل الدفعات والإخطارات، واطلب المشورة قبل أن ترد. وتشمل إجراءات المركز مرحلة للتسوية، ويجب توثيق أي شروط تتفقان عليها كتابةً. ويشرح دليلنا حول المركز كل مرحلة من مراحل الدعوى.
ناقش نزاعك الإيجاري
أرسل إلينا عقد الإيجار وشهادة إيجاري ووصفاً موجزاً للمشكلة، وسنبيّن لك موقفك وما نوصي به. راسل ماكس للاستشارات القانونية عبر واتساب أو اتصل على +971 52 213 5555.
هذه الصفحة معلومات عامة عن النزاعات الإيجارية في دبي، وليست مشورة قانونية لحالتك الخاصة.
تحدث مع محامٍ
ماكس للاستشارات القانونية (MAX Legal Consultancy FZ LLE)، مكتب 2051، الطابق الثاني، مجمع المحكمة العليا بدبي، أم هرير 2، دبي، الإمارات العربية المتحدة
