العقارات
تخضع النزاعات الإيجارية في دبي للقانون رقم (26) لسنة 2007، المعدّل بالقانون رقم (33) لسنة 2008، وحين لا يتفق المؤجر والمستأجر يفصل فيها مركز فض المنازعات الإيجارية. والإجابات المختصرة عن أكثر الأسئلة تكراراً هي: أن زيادة الإيجار عند التجديد مقيّدة بالمرسوم رقم (43) لسنة 2013 وتتطلب، ما لم ينص العقد على غير ذلك، إخطاراً قبل تسعين يوماً على الأقل؛ وأن المؤجر لا يستطيع الإخلاء إلا للأسباب التي حددها القانون وبعد الإخطار الذي يشترطه؛ وأن مبلغ التأمين يجب رده عند انتهاء العقد بعد خصم تكلفة أي أضرار تتجاوز الاستهلاك العادي؛ وأن أياً من الطرفين لا يستطيع إنهاء العقد مبكراً بإرادته المنفردة ما لم يُجِز القانون ذلك أو يوافق الطرف الآخر.
يشرح هذا الدليل كل قاعدة من هذه القواعد للمؤجرين والمستأجرين، مع المادة القانونية التي تستند إليها، وما ينبغي فعله حين يصل النزاع إلى المركز.
القانون المطبّق
ينظّم القانون رقم (26) لسنة 2007 العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي، ويسري على العقارات السكنية والتجارية على حد سواء، وقد استُبدلت عدة مواد منه بالقانون رقم (33) لسنة 2008، لذا يجب قراءة النص الحالي مع هذا التعديل. وتخضع زيادة الإيجار لأحكام مستقلة في المرسوم رقم (43) لسنة 2013، وتُعرض النزاعات على مركز فض المنازعات الإيجارية المنظّم بالمرسوم رقم (26) لسنة 2013.
ويجب تسجيل كل عقد إيجار وأي تعديل عليه (المادة 4 بعد تعديلها). ومنذ عام 2019 تتولى دائرة الأراضي والأملاك هذه المهمة من خلال نظام إيجاري، ويطلب المركز شهادة إيجاري عند قيد الدعوى. كما أصبح السكن المشترك منظّماً أيضاً بالقانون رقم (4) لسنة 2026، الذي لا يجيز، من بين أحكام أخرى، أن يؤجّر القاطنون من الباطن المساحة التي يستأجرونها.
زيادة الإيجار عند التجديد
يجوز لأي من الطرفين اقتراح تعديل الإيجار أو أي شرط آخر عند تجديد العقد، لكن على الطرف الذي يقترح التعديل إخطار الآخر قبل انتهاء العقد بتسعين يوماً على الأقل، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك (المادتان 13 و14 بعد تعديلهما). وإذا لم يتفقا، يجوز للمركز تحديد أجرة المثل.
والحد الأقصى للزيادة مقيّد بالمرسوم رقم (43) لسنة 2013 ويتوقف على مدى انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط إيجار الوحدات المماثلة في مؤشر الإيجارات الرسمي، وهو يرتفع بالتدريج من عدم جواز أي زيادة إلى 20%. أما الحكم القديم بعدم جواز زيادة الإيجار لمدة سنتين فقد أُلغي في 2008 ولم يعد سارياً. ويبيّن دليلنا عن كم يستطيع المؤجر أن يزيد الإيجار في دبي كل شريحة، وكيفية مراجعة المؤشر، وما ينبغي فعله إذا تجاوزت الزيادة الحد. وبالنسبة للمحال والمكاتب والمستودعات، انظر زيادات الإيجار التجاري في دبي.
الإخلاء أثناء مدة العقد
خلال مدة العقد، لا يجوز للمؤجر طلب الإخلاء إلا للأسباب الواردة حصراً في المادة 25(1) بعد تعديلها، وأبرزها:
عدم سداد المستأجر الإيجار خلال ثلاثين يوماً من إخطاره بالسداد؛
التأجير من الباطن دون موافقة المؤجر الكتابية، وفي هذه الحالة يُخلى المستأجر من الباطن أيضاً؛
استعمال العقار لغرض غير مشروع، أو لغرض يختلف عن الغرض المتفق عليه، أو بما يخالف أنظمة التخطيط؛
إلحاق المستأجر ضرراً بالعقار عمداً أو بإهمال جسيم، أو إجراؤه تغييرات تعرّض سلامته للخطر على نحو يتعذر معه إعادته إلى حالته الأصلية؛
ترك العقار التجاري شاغراً دون عذر مقبول مدة ثلاثين يوماً متتالية أو تسعين يوماً خلال السنة؛
إخلال المستأجر بالتزام آخر وعدم تداركه خلال ثلاثين يوماً من إخطاره؛
كون المبنى آيلاً للسقوط، أو قرار الجهات المختصة بهدمه لأغراض التطوير العمراني.
ويجب تبليغ الإخطارات المنصوص عليها في المادة 25(1) عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل. والإخطار المرسل بطريقة أخرى قد يكون محل طعن، ولهذا يستحق الأمر التأكد من صحة الإخطار قبل احتساب مهلة الثلاثين يوماً. ويشرح دليلانا متى يحق للمؤجر إخلاء المستأجر وما الذي يمكن للمؤجر فعله حين يتوقف المستأجر عن دفع الإيجار.
الإخلاء عند انتهاء العقد
عند انتهاء العقد، يجوز للمالك استرداد العقار لأحد أربعة أسباب واردة في المادة 25(2): هدم العقار وإعادة بنائه بعد الحصول على التراخيص اللازمة؛ أو ترميمه أو صيانته صيانة شاملة يتعذر إجراؤها مع وجود المستأجر، بموجب تقرير فني صادر عن بلدية دبي أو معتمد منها؛ أو استعمال المالك له شخصياً أو استعمال أحد أقاربه من الدرجة الأولى، شريطة ألا يملك عقاراً بديلاً مناسباً؛ أو بيع العقار. وفي جميع هذه الحالات يجب إخطار المستأجر بأسباب الإخلاء قبل اثني عشر شهراً على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء، عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل.
وبعد الإخلاء للاستعمال الشخصي، لا يجوز للمالك تأجير العقار للغير قبل مرور سنتين على الأقل إن كان سكنياً، أو ثلاث سنوات إن كان لغير السكن (المادة 26)، ما لم يقضِ المركز بمدة أقل لأسباب تقدّرها، وفق النص العربي الذي يعتد به. ومن جهة أخرى، يستحدث القانون رقم (3) لسنة 2026 بشأن جودة وسلامة المباني مساراً أسرع للأعمال في المباني التي مضى على إنجازها عشرون عاماً أو أكثر، لذا ينبغي للمستأجر في مبنى قديم يتلقى إخطاراً بالإخلاء أن يطلب المشورة بشأن القواعد التي تنطبق عليه.
مبلغ التأمين
يجوز للمؤجر أن يستوفي مبلغ تأمين عند توقيع العقد، على أن يلتزم برده أو برد ما تبقى منه عند انتهاء العقد (المادة 20). وعلى المستأجر تسليم العقار بالحالة التي تسلّمه بها، باستثناء الاستهلاك العادي (المادة 21). ولا يحدد القانون حداً أقصى للمبلغ ولا مهلة لرده، لذا تدور النزاعات عادةً حول إثبات حالة العقار. وأفضل حماية للطرفين تقرير تسليم مؤرخ وصور تُلتقط عند بداية العقد ونهايته.
الصيانة والخدمات
ما لم ينص العقد على غير ذلك، يتحمّل المؤجر أعمال الصيانة وإصلاح العيوب التي تؤثر في انتفاع المستأجر بالعقار (المادة 16). وعلى المستأجر أن يحافظ على العقار محافظة الشخص العادي، وألا يجري أي تغييرات دون موافقة المؤجر والحصول على الموافقات اللازمة (المادة 19). ولا يجوز للمؤجر قطع الخدمات عن العقار أو التعرض للمستأجر في انتفاعه به (المادة 34). وتؤكد مذكرة تفسيرية صدرت عام 2026 أن شرطة دبي يمكنها التحرك بناءً على بلاغ المستأجر بشأن هذا التعرض، دون أن يُطلب منه الحصول أولاً على قرار من المركز.
التجديد والإنهاء المبكر
إذا انتهت مدة العقد وبقي المستأجر في العقار دون اعتراض من المؤجر، يتجدد العقد تلقائياً لمدة مماثلة أو لمدة سنة أيهما أقل، وبالشروط نفسها (المادة 6). وتطلب إرشادات دائرة الأراضي والأملاك من المستأجر الذي لا يرغب في التجديد إخطار المؤجر قبل ثلاثة أشهر على الأقل من انتهاء العقد، كما تحدد عقود كثيرة مهلة إخطار خاصة بها.
ولا يجوز لأحد الطرفين إنهاء العقد قبل موعده بإرادته المنفردة. إذ تجيز المادة 7 إنهاءه بالتراضي أو في الحالات التي ينص عليها القانون فقط، وهي عملياً أسباب الإخلاء المذكورة أعلاه. وتتضمن عقود كثيرة بنداً للإنهاء المبكر، وتطبيقه يتوقف على صياغته، لذا اقرأه قبل توجيه أي إخطار ووثّق كتابةً أي شروط يُتفق عليها للخروج من العقد. ويجوز لورثة المستأجر المتوفى إنهاء العقد بإخطار مدته ثلاثون يوماً (المادة 27).
بيع العقار والتأجير من الباطن
لا يؤدي بيع العقار بذاته إلى إنهاء عقد الإيجار: فبموجب المادة 28 يسري عقد الإيجار القائم في حق المالك الجديد متى كان ثابت التاريخ، ويحق للمستأجر البقاء حتى نهاية مدته. ولا يكون البيع سبباً للإخلاء إلا عند انتهاء العقد، وبإخطار مدته اثنا عشر شهراً. ولا يجوز للمستأجر التأجير من الباطن أو التنازل عن العقد دون موافقة المؤجر الكتابية، ما لم يُجِز العقد ذلك (المادة 24)، ويُعد التأجير من الباطن دون إذن سبباً لإخلاء المستأجر والمستأجر من الباطن معاً.
كيف تُحل النزاعات أمام مركز فض المنازعات الإيجارية
يختص المركز دون غيره بالنزاعات الإيجارية المتعلقة بالعقارات في دبي، بما في ذلك في المناطق الحرة التي ليست لها محاكم أو لجان خاصة بها (المرسوم رقم (26) لسنة 2013، المادة 6). ولا ينظر في النزاعات الناشئة عن عقود التأجير التمويلي أو عقود الإيجار طويلة الأمد المشمولة بأحكام القانون رقم (7) لسنة 2006. وتُقيد الدعاوى إلكترونياً مع المستندات التي تثبت العلاقة الإيجارية والمطالبة، ولدى المركز مرحلة للوساطة والتوفيق يمكن فيها للطرفين الوصول إلى تسوية تكون قابلة للتنفيذ كالحكم. ويشرح دليلنا حول مركز فض المنازعات الإيجارية كل مرحلة، من القيد والرسوم إلى الحكم والاستئناف والتنفيذ.
خطوات عملية قبل تصاعد النزاع
احتفظ بالعقد الموقّع وكل تجديد له وشهادة إيجاري معاً.
وجّه الإخطارات الرسمية عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل، واحتفظ بما يثبت تسلّمها.
احتفظ بسجل لكل دفعة، بما في ذلك أرقام الشيكات والتحويلات البنكية.
وثّق حالة العقار بصور مؤرخة عند الانتقال إليه وعند مغادرته.
وثّق كتابةً أي اتفاق على الإيجار أو الإصلاحات أو الخروج المبكر، موقّعاً من الطرفين.
لا تتوقف عن دفع الإيجار، ولا تغيّر الأقفال، ولا تقطع الخدمات للضغط على الطرف الآخر، فهذه الخطوات قد تُضعف موقفك أنت.
متى تطلب المشورة القانونية
تستحق المراجعة القانونية الموجزة قبل توجيه إخطار أو الرد عليه، وقبل الموافقة على زيادة كبيرة أو على خروج مبكر، وفور تلقي دعوى من المركز. وتقدّم ماكس للاستشارات القانونية المشورة للمؤجرين والمستأجرين في هذه المسائل. اطّلع على خدماتنا القانونية في النزاعات الإيجارية، أو على صفحة محامي عقارات في دبي لسائر المسائل العقارية.
هذا الدليل معلومات عامة عن قانون الإيجارات في دبي، استناداً إلى التشريعات السارية وقت كتابته، وليس مشورة قانونية لحالتك الخاصة. وتنص الترجمات الإنجليزية الرسمية لتشريعات دبي على أن النص العربي هو المعتمد عند التعارض.
