العقارات
لا يستطيع المؤجر في دبي أن يرفع أجرة محل أو مكتب أو مستودع بالقدر الذي يشاء. فالزيادة مقيّدة بالمرسوم رقم (43) لسنة 2013 وفق الشرائح نفسها المطبّقة على المساكن، وهي تتوقف على أمر واحد: مدى انخفاض الأجرة الحالية عن متوسط أجرة العقارات المماثلة. فإذا كانت أجرتك بالفعل ضمن 10% من ذلك المتوسط، فلا زيادة على الإطلاق. وفوق ذلك، على المؤجر الذي يرغب في تعديل الأجرة عند التجديد أن يخطرك قبل انتهاء العقد بتسعين يوماً على الأقل، ما لم ينص عقدك على مدة أخرى.
تقدّم ماكس للاستشارات القانونية المشورة للشركات في شأن الإيجارات التجارية في دبي، بما في ذلك مراجعات الأجرة والإخطارات والمنازعات أمام مركز فض المنازعات الإيجارية. وإذا كنت قد تلقّيت لتوّك زيادة مقترحة، فإن صفحة خدمات منازعات الإيجار التجاري تبيّن كيف يمكننا المساعدة.
الأحكام تسري على العقارات التجارية لا على المساكن وحدها
ينظّم القانون رقم (26) لسنة 2007، المعدّل بالقانون رقم (33) لسنة 2008، العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي، وهو يشمل العقارات التجارية كما يشمل السكنية. ثم يقيّد المرسوم رقم (43) لسنة 2013 مقدار ما يمكن أن ترتفع به الأجرة عند التجديد. وتراعي معايير مؤسسة التنظيم العقاري في تطبيق هذا القيد نوع العقار، فتُقاس الوحدات التجارية والمكتبية والصناعية وسكن العمال كلٌّ على نظائرها لا على الشقق السكنية.
الزيادة المسموح بها
يعمل القيد على أساس الفارق بين ما تدفعه حالياً ومتوسط أجرة عقار مماثل في المنطقة نفسها:
أقل من المتوسط بنسبة تصل إلى 10%: لا زيادة.
أقل بنسبة 11% إلى 20%: زيادة تصل إلى 5% من الأجرة الحالية.
أقل بنسبة 21% إلى 30%: تصل إلى 10%.
أقل بنسبة 31% إلى 40%: تصل إلى 15%.
أقل بأكثر من 40%: تصل إلى 20%.
ويترتب على ذلك أمران كثيراً ما يخطئ فيهما المؤجرون. فالنسبة تُحتسب على أجرتك الحالية لا على متوسط السوق. ولا يجيز المرسوم زيادةً لمجرد ارتفاع رسوم الخدمات أو تكاليف التمويل أو التضخم. فإذا كانت الأجرة مساوية للسوق أصلاً، فالزيادة المسموح بها صفر مهما ارتفعت تكاليف المؤجر.
أي مؤشر يسري على العقارات التجارية
هنا يقع المستأجرون التجاريون في أكثر الالتباسات شيوعاً. فمؤشر الإيجارات الذكي الذي أطلقته دائرة الأراضي والأملاك في 2 يناير 2025، والذي يعتمد نظاماً لتصنيف المباني في تقييم الوحدات، يغطي المناطق السكنية. وقد أعلنت الدائرة اعتزامها التوسع بهذا النهج ليشمل القطاعين التجاري والصناعي.
وبصورة منفصلة، تتضمن خدمة مؤشر الإيجارات لدى الدائرة أقساماً خاصة بالعقارات التجارية والصناعية والأراضي الصناعية وسكن العمال إلى جانب السكنية. فالمستأجر التجاري يراجع القسم التجاري من مؤشر الإيجارات وفق نوع العقار، لا رقم المؤشر السكني الذي قد يستشهد به المؤجر. وإذا برّر المؤجر الزيادة برقم سكني يخص منطقتك، فهذه ليست المقارنة الصحيحة.
إخطار التسعين يوماً هو محور أغلب المنازعات
يجوز لأي من الطرفين اقتراح تعديل الأجرة أو أي شرط آخر عند التجديد. لكن على الطرف الذي يقترح التعديل إخطار الآخر قبل انتهاء العقد بتسعين يوماً على الأقل، ما لم يتفق الطرفان على مدة أخرى (المادتان 13 و14 بعد تعديلهما). والإخطار الذي يُرسل قبل ثلاثين يوماً، أو الذي يُثار لأول مرة في فاتورة التجديد، لا يستوفي هذا الشرط.
فإذا لم تُمنح التسعون يوماً، تجدّد العقد بالشروط القائمة. وهذه النقطة وحدها تحسم قسطاً كبيراً من منازعات الإيجار التجاري دون أي جدل حول قيم السوق، ولذلك فإن تاريخ الإخطار هو أول ما ينبغي التحقق منه.
إذا لم توافق على الزيادة
أنت غير ملزم بقبول الزيادة المقترحة. وإذا تعذّر الاتفاق، جاز لمركز فض المنازعات الإيجارية تحديد أجرة المثل. ومن الناحية العملية:
استمر في سداد الأجرة القائمة ما دام الأمر معلّقاً. فالتوقف عن السداد يحوّل نزاع الأجرة إلى دعوى متأخرات ويمنح المؤجر سبباً مستقلاً للتصرف.
ردّ كتابةً وبشكل موثّق، واحتفظ بما يثبت التسليم.
راجع المؤشر بنفسك وفق نوع عقارك قبل التنازل عن أي شيء.
لا تدع عقد الإيجار ينقضي أثناء التفاوض.
لماذا يكلّف انقضاء عقد الإيجار الشركة أكثر من قيمة الأجرة
يواجه المستأجر التجاري مخاطرة لا يواجهها المستأجر السكني. فتجديد الرخصة التجارية في البر الرئيسي يستلزم تسجيلاً ساري المفعول في نظام إيجاري للعقار. وإذا تُرك العقد لينقضي أثناء النزاع، أو لم يُحافظ على سريان التسجيل، فقد يتعثر تجديد الرخصة، وأثر ذلك يتجاوز الوحدة نفسها بكثير. وتقبل بعض الشركات زيادة غير مشروعة لهذا السبب تحديداً. وحسم مسألة الأجرة والحفاظ على سلامة التسجيل أمران منفصلان، وكلاهما يحتاج إلى معالجة.
زيادة الأجرة والإخلاء ليسا شيئاً واحداً
المؤجر الذي لا يستطيع رفع الأجرة بالقدر الذي يريد قد يلجأ بدلاً من ذلك إلى إخطار بالإخلاء. ولهذه الإخطارات أحكامها الخاصة: فاسترداد العقار للبيع أو الهدم أو إعادة البناء أو الاستعمال الشخصي يتطلب إخطاراً قبل اثني عشر شهراً عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل. ويبيّن دليلنا عن أسباب الإخلاء وقواعد الإخطار في دبي ما يجب على المؤجر إثباته، ويسري الإطار نفسه على العقارات التجارية.
كيف نساعدك
نتحقق مما إذا كانت الزيادة ضمن حدود المرسوم رقم (43) بحسب نوع عقارك، وما إذا كان الإخطار صحيحاً ومُرسلاً في موعده، وما هو موقفك إن لم يكن كذلك. وحيث تكون الزيادة مفرطة أو الإخطار معيباً، نعرض ذلك على المؤجر كتابةً، وهو ما يحسم أغلب الحالات دون جلسة. وحيث لا يُحسم، نُعدّ الدعوى ونتابعها أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.
تحدّث إلى ماكس للاستشارات القانونية قبل أن ترد على زيادة مقترحة، لا بعد توقيع التجديد. اطّلع على صفحة محامي منازعات الإيجار التجاري في دبي، أو خدماتنا القانونية العقارية لسائر المسائل العقارية، أو دليلنا للنزاعات الإيجارية في دبي للإطار العام للإيجار.
هذه المقالة معلومات عامة عن قانون الإيجار في دبي، بحسب التشريعات النافذة وقت كتابتها. وهي ليست استشارة قانونية لحالتك على وجه التحديد. وتنص الترجمات الإنجليزية الرسمية لتشريعات دبي على أن النص العربي هو المعتمد عند الاختلاف.
