العقارات
مركز فض المنازعات الإيجارية هو الجهة القضائية التي تفصل في النزاعات بين المؤجرين والمستأجرين في دبي، ويعمل ضمن دائرة الأراضي والأملاك بموجب المرسوم رقم (26) لسنة 2013 بشأن مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي. تُقيد الدعوى إلكترونياً مع مستندات الإيجار، ويمكن تسويتها في مرحلة التوفيق، وإلا فصلت فيها لجنة ابتدائية، ويجوز استئناف الحكم في حالات معينة، ثم يتولى المركز تنفيذ أحكامه بنفسه. ورسم قيد معظم الدعاوى الإيجارية 3.5% من القيمة الإيجارية السنوية، بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 20,000 درهم.
يشرح هذا الدليل ما يفصل فيه المركز، وما تحتاجه قبل قيد الدعوى، وتكلفتها، وما يحدث في كل مرحلة، استناداً إلى المرسوم وإلى الإجراءات التي نشرها المركز.
ما الذي يفصل فيه المركز
بموجب المادة 6 من المرسوم، يختص المركز دون غيره بالنزاعات الإيجارية بين مؤجري العقارات الواقعة في دبي ومستأجريها، بما في ذلك في المناطق الحرة، وبالدعاوى المتقابلة، والطلبات الوقتية والمستعجلة، والطعون في قراراته، وتنفيذ أحكامه. ومنذ عام 2019 أصبح يفصل أيضاً في النزاعات الخاضعة لقانون ملكية العقارات المشتركة، القانون رقم (6) لسنة 2019، مثل الخلافات حول رسوم الخدمات. وأضاف قانونان صدرا عام 2026 النزاعات المتعلقة بالسكن المشترك، ودعاوى الإخلاء اللازمة للأعمال المطلوبة بموجب قانون جودة وسلامة المباني.
ولا يفصل المركز في:
النزاعات الإيجارية في المناطق الحرة التي لديها محاكم أو لجان خاصة بها، مثل مركز دبي المالي العالمي، حيث تنظر محاكمه في دعاوى الإيجار؛
النزاعات الناشئة عن عقود التأجير التمويلي؛
النزاعات الناشئة عن عقود الإيجار طويلة الأمد المشمولة بأحكام القانون رقم (7) لسنة 2006.
قبل قيد الدعوى
تعتمد دعاوى كثيرة على إخطار يُوجَّه قبل قيدها. فدعوى الإخلاء تتطلب الإخطار الذي يشترطه القانون رقم (26) لسنة 2007: إخطاراً بالسداد ومهلة ثلاثين يوماً في حالة الإيجار غير المسدد، أو إخطاراً لا يقل عن اثني عشر شهراً للإخلاء عند انتهاء العقد، يُبلَّغ عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل. ويشرح دليلنا حول النزاعات الإيجارية في دبي قواعد الإخطار في كل حالة.
ولقيد دعوى ابتدائية أو طلب تسوية ودية، يطلب المركز:
نسخة من آخر عقد إيجار (إيجاري)؛
بطاقة الهوية الإماراتية للأفراد، أو الرخصة التجارية وهوية المدير أو المالك للشركات؛
رسالة أو كشف حساب بنكي يبيّن رقم الآيبان الخاص بالمدعي؛
في دعاوى الإخلاء، الإخطار الموثّق لدى كاتب العدل مع محضر التبليغ، أو إيصال البريد المسجل؛
المستندات المؤيدة، مثل الوكالة وعقد الإدارة والشيكات والفواتير والمراسلات.
ويجب أن تكون المستندات باللغة العربية أو مترجمة إليها ترجمة قانونية، وأن تُرفع إلى النظام إلكترونياً، إذ لا تُقبل النسخ الورقية. وتذكر الأسئلة الشائعة لدى المركز أنه يمكن قيد الدعوى دون عقد مكتوب إذا أُضيف إليها طلب إثبات العلاقة الإيجارية. كما يوفّر المركز أداة «القاضي الافتراضي» المجانية على الإنترنت، التي تعطيك تصوراً عن حقوقك قبل قيد الدعوى، ويذكر المركز أنه لا يقدّم مشورة قانونية فيما عدا ذلك.
كيفية قيد الدعوى وتكلفتها
تُقيد الدعاوى عبر الموقع الإلكتروني للمركز أو لدى أحد مراكز أمناء الخدمات العقارية. وعلى الموقع، تنشئ حساباً وتُدخل بيانات الدعوى وترفع المستندات، ثم تدفع الرسم بعد التحقق الإلكتروني من الدعوى. وتُعقد الجلسات عن بُعد، ويُرسل الحكم بالبريد الإلكتروني ويُتاح في حسابك. ويمكنك متابعة الدعوى عبر موقع المركز أو تطبيق دبي ريست.
وتدرج صفحات خدمات المركز الرسوم التالية للدعاوى الابتدائية:
دعاوى الإخلاء والتجديد والمطالبة بالإيجار وإنهاء العقد: 3.5% من القيمة الإيجارية السنوية، بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 20,000 درهم؛
المطالبات المالية الأخرى: 3.5% من المبلغ المطالب به، بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 15,000 درهم؛
يُضاف إلى ذلك 100 درهم للإعلان، و25 درهماً لتسجيل الوكالة عند استخدامها، و10 دراهم رسم المعرفة و10 دراهم رسم الابتكار؛
ويُضاف مبلغ 130 درهماً مع ضريبة القيمة المضافة إذا قُيدت الدعوى لدى مركز أمين.
ويبلغ رسم تنفيذ حكم الإخلاء 1% من القيمة الإيجارية السنوية بحد أقصى 5,000 درهم. ويوفّر المركز كذلك خدمة لطلب الإعفاء من الرسوم أو تأجيلها. والرسوم المذكورة هي الواردة في صفحات خدمات المركز عند مراجعتها في سبتمبر 2026، لذا تحقق من صفحة الخدمة الحالية قبل القيد.
التوفيق والتسوية
أنشأ المرسوم إدارة للوساطة والتوفيق تتولى تسوية النزاعات ودياً (المادة 10). وتسعى إلى تسوية النزاع خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ مثول الطرفين أمامها، وهي مدة يجوز للقاضي المشرف تمديدها، ويوقف قيد النزاع لديها سريان مدد التقادم. وتُثبت التسوية في اتفاق يعتمده القاضي تكون له قوة السند التنفيذي، ويُرد نصف الرسم إذا توصل الطرفان إلى تسوية. ولا تمر الطلبات الوقتية والمستعجلة بمرحلة التوفيق.
ويصف المركز الدعاوى بأنها تُعرض على قسم التوفيق قبل إحالتها إلى اللجان الابتدائية، كما يمكن إحالة الدعوى إلى التوفيق بقرار يصدر أثناء الجلسة الابتدائية. وأياً كانت بداية دعواك، من المفيد أن تستعد لمناقشة تسوية واقعية.
الجلسة الابتدائية والحكم
تتشكل كل لجنة ابتدائية من رئيس، يكون عادةً قاضياً، وعضوين من ذوي الخبرة في القانون والعقارات (المادة 13). وتفصل اللجان وفق التشريعات السارية في دبي وأحكام الشريعة الإسلامية ومبادئ العدالة والإنصاف والعرف بما لا يتعارض مع القانون. ويُلزم المرسوم اللجنة بالفصل في الدعوى خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إحالة ملفها إليها، ويجوز تمديد هذه المهلة (المادة 16).
الاستئناف
يكون الحكم الابتدائي الصادر في دعوى إيجارية تقل قيمتها عن 100,000 درهم نهائياً (المادة 17). ومع ذلك يجوز استئنافه، أياً كانت قيمته، إذا:
قضى بالإخلاء؛
خالف قواعد الاختصاص؛
قضى بما لم يطلبه الخصوم أو بأكثر مما طلبوه، أو أغفل الفصل في أحد الطلبات؛
صدر على شخص لم يكن ممثلاً تمثيلاً صحيحاً في الدعوى، أو كان إعلانه بها باطلاً؛
بُني على أوراق أو شهادة ثبت تزويرها بعد صدوره؛
أخفى أحد الخصوم مستنداً كان من شأنه تغيير وجه الحكم.
ويجب رفع الاستئناف خلال خمسة عشر يوماً من اليوم التالي للجلسة التي صدر فيها الحكم، أو من تاريخ إعلانه بالنسبة للخصم الذي لم يحضر أي جلسة ولم يقدّم مذكرة بدفاعه (المادة 18). وفي المطالبات المالية، يجب على المحكوم عليه إيداع نصف المبلغ المحكوم به لدى المركز حتى الفصل في الاستئناف، ويجوز لرئيس المركز تخفيض هذا المبلغ أو الإعفاء منه. وتنظر الاستئنافَ لجنةٌ من قاضيين وخبير عقاري، وأحكامها نهائية (المادة 14).
التنفيذ
تتولى إدارة تنفيذ الأحكام في المركز تنفيذ الأحكام النهائية، ولها الاستعانة بمحاكم دبي (المادة 21). وتشمل خدمة التنفيذ جميع أنواع الأحكام، ومنها الإخلاء وسداد المبالغ وتجديد العقد، وتتطلب الحكم مذيلاً بالصيغة التنفيذية. كما ينفّذ المركز شيكات الإيجار المرتجعة مباشرةً دون دعوى كاملة؛ اطّلع على صفحتنا بشأن شيك الإيجار المرتجع لمعرفة ما يتضمنه ذلك.
أوامر أخرى يصدرها المركز
الأوامر على العرائض. يمكن للقاضي إصدار أوامر مؤقتة ملزمة في الحالات المستعجلة، كإعادة توصيل الماء والكهرباء، أو تجديد الرخصة التجارية، أو تفعيل بطاقات الدخول، أو إثبات الأضرار أو التأجير من الباطن.
أوامر الأداء. أمر موجز بمبلغ مستحق، يُطلب بعد تكليف المدين بالوفاء عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل ومرور خمسة أيام دون سداد.
العرض والإيداع. إذا رفض المؤجر تسلّم الإيجار أو المفاتيح، يمكن للمستأجر أن يطلب من القاضي أمراً بإيداعها لدى المركز.
التظلمات. يجوز التظلم من الأمر على عريضة أو من قرار العرض والإيداع خلال ثمانية أيام.
المشورة قبل الدعوى وأثناءها
تتوقف معظم دعاوى المركز على المستندات: هل بُلّغ الإخطار بطريقة صحيحة، وماذا يقول العقد وسجل إيجاري، وهل يمكن إثبات الدفعات. وتراجع ماكس للاستشارات القانونية هذه المستندات، وتُعدّ الدعوى أو الدفاع، وتقدّم لك المشورة في كل مرحلة. اطّلع على خدماتنا القانونية في النزاعات الإيجارية، أو على صفحة محامي عقارات في دبي لسائر المسائل العقارية.
هذا الدليل معلومات عامة عن مركز فض المنازعات الإيجارية، استناداً إلى المرسوم رقم (26) لسنة 2013 وإلى الإجراءات والرسوم الواردة في موقع المركز عند مراجعتها في سبتمبر 2026، وليس مشورة قانونية لحالتك الخاصة. وتنص الترجمات الإنجليزية الرسمية لتشريعات دبي على أن النص العربي هو المعتمد عند التعارض.
