العقارات
الشراء على المخطط هو المعاملة العقارية الوحيدة التي تدفع فيها لسنوات قبل أن تتمكن من الوقوف داخل ما اشتريته. ولذلك، حين يمر موعد التسليم، أو يتوقف العمل في الموقع، أو تصلك رسالة بأن المشروع قد أُلغي، يبقى السؤال واحداً: ماذا يحدث للأموال التي دُفعت بالفعل؟
في دبي تعتمد الإجابة على أي من ثلاث حالات تنطبق على وضعك، والقانون يعامل كلاً منها معاملة مختلفة تماماً. يعرض هذا الدليل الحالات الثلاث، والنقطة التي يصبح عندها التحدث إلى محامي عقارات في دبي أمراً مجدياً.
أولاً: حدّد الحالة التي أنت فيها
قبل أي شيء، تحقق من الوقائع. هل المشروع متأخر لكنه ما زال قائماً؟ أم ألغته مؤسسة التنظيم العقاري؟ أم أن المطوّر يقول إنك أنت المخلّ بالعقد؟ وعادةً ما يجيب عن ذلك تحققان: تسجيل المشروع وحالته لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وما إذا كانت مدفوعاتك قد أُودعت في حساب ضمان المشروع بموجب القانون رقم (8) لسنة 2007 بدلاً من دفعها إلى المطوّر مباشرة.
إذا ألغت مؤسسة التنظيم العقاري المشروع
هذه أوضح حالة في القانون. فحين يُلغى المشروع بقرار نهائي ومسبّب من مؤسسة التنظيم العقاري، يجب على المطوّر ردّ جميع المدفوعات التي سددها المشترون، وفق إجراءات حسابات الضمان المنصوص عليها في القانون رقم (8) لسنة 2007. وينطبق الأمر نفسه إذا لم يباشر المطوّر العمل لسبب خارج عن إرادته ودون إهمال أو تقصير منه.
وتتولى بعد ذلك اللجنة القضائية الخاصة بالمشاريع العقارية غير المنجزة والملغاة في إمارة دبي، التي يحكمها الآن المرسوم رقم (33) لسنة 2020 ومقرها دائرة الأراضي والأملاك، النظر في هذه المشاريع. فهي تصفّي المشاريع الملغاة وتسوّي الحقوق المرتبطة بها، وتحدد حقوق المشترين والمستثمرين في المشاريع غير المنجزة، ويمكنها أن تقرر إسناد إتمام مشروع متعثر إلى مطوّر آخر. ويشمل اختصاصها المشاريع في دبي خارج مركز دبي المالي العالمي.
إذا كان المشروع متأخراً لكنه ما زال قائماً
لا يوجد حق تلقائي في استرداد الأموال لمجرد تأخر المشروع عن الجدول الزمني. فما يمكنك فعله ينبع من اتفاقية البيع والشراء: تاريخ الإنجاز المتوقع، وأي مهلة إضافية احتفظ بها المطوّر لنفسه، وما ينص عليه العقد بشأن التأخير، وما إذا كان أي من ذلك قد تحقق فعلاً. وتبيّن قائمة مراجعة اتفاقية الشراء على المخطط البنود التي يجب قراءتها.
والخطأ الذي ينبغي تجنّبه هو إيقاف سداد أقساطك احتجاجاً. فذلك يحوّلك من صاحب شكوى إلى طرف مخلّ بالعقد، ويفتح الباب أمام الإجراء الموضّح أدناه. وحين يكون التأخير جسيماً، تكون المسارات الأقوى هي شكوى موثّقة إلى المطوّر وإلى مؤسسة التنظيم العقاري، أو خروج تفاوضي أو تمديد، أو دعوى — على أن يُتخذ القرار بمشورة قانونية لا بدافع الإحباط.
إذا قال المطوّر إنك أنت المخلّ
يمنح القانون رقم (13) لسنة 2008، المعدّل بالقانون رقم (19) لسنة 2020، المطوّرين مساراً لا يمر عبر المحاكم. فيخطر المطوّر دائرة الأراضي والأملاك؛ وتوجّه الدائرة إليك إنذاراً بمهلة ثلاثين يوماً لتنفيذ التزاماتك، وقد تسعى إلى تسوية ودية؛ فإذا انقضت المهلة دون تنفيذ أو اتفاق، تصدر الدائرة مستنداً يثبت نسبة الإنجاز في المشروع. وعندها يتوقف ما يجوز للمطوّر فعله على تلك النسبة:
نسبة الإنجاز تتجاوز 80%: الإبقاء على العقد والاحتفاظ بكل ما دفعته والمطالبة بالرصيد المتبقي؛ أو الطلب من الدائرة بيع الوحدة بالمزاد العلني لتحصيل المستحق؛ أو فسخ العقد والاحتفاظ بما لا يزيد على 40% من قيمة الوحدة المحددة في الاتفاقية.
نسبة الإنجاز بين 60% و80%: فسخ العقد والاحتفاظ بما لا يزيد على 40% من قيمة الوحدة.
نسبة الإنجاز أقل من 60% مع مباشرة العمل فعلياً: فسخ العقد والاحتفاظ بما لا يزيد على 25% من قيمة الوحدة.
ويجب ردّ ما يزيد على ما يحق للمطوّر الاحتفاظ به خلال سنة واحدة من فسخ الاتفاقية، أو خلال ستين يوماً من إعادة بيع الوحدة، أيهما أقرب. ولاحظ الصياغة: هذه النسب محسوبة من قيمة الوحدة المنصوص عليها في العقد، لا مما سددته حتى الآن، ولهذا تكون المبالغ في الغالب أكبر مما يتوقعه المشترون. وتُعدّ هذه القواعد من النظام العام، وهي لا تمنعك من اللجوء إلى القضاء أو التحكيم. وسيتحقق محامي العقارات من استيفاء كل خطوة على الوجه الصحيح ومن مطابقة نسبة الإنجاز المعتمدة للواقع، فكلاهما قابل للطعن.
ما الذي تجمعه قبل طلب المشورة
اتفاقية البيع والشراء الموقّعة وجميع ملاحقها
إيصالات الدفع وبيانات حساب الضمان
شهادة التسجيل المبدئي (عقود)
كل إخطار ورسالة بريد إلكتروني ومراسلة مع المطوّر
أي مراسلات مع مؤسسة التنظيم العقاري أو دائرة الأراضي والأملاك
من هذه المستندات وحدها يستطيع محامي عقارات في دبي عادةً تحديد أي الحالات الثلاث تنطبق عليك، وما المبلغ الذي يمكن استرداده واقعياً، وما الخطوة الأولى الصحيحة. وإذا كنت تملك عدة وحدات، يتناول دليلنا حول قانون الاستثمار العقاري في دبي مسائل الهيكلة التي تلي ذلك.
كيف تساعدك ماكس للاستشارات القانونية
يشكّل قانون العقارات في دبي جزءاً أساسياً من ممارستنا، ونزاعات البيع على المخطط من أكثر المسائل التي يتولاها فريقنا للاستشارات القانونية العقارية في دبي للمشترين والمستثمرين. نقرأ اتفاقية البيع وسجل المدفوعات، ونتحقق من حالة المشروع ووضع حساب الضمان لدى دائرة الأراضي والأملاك، ونخبرك بوضوح بالحالة التي أنت فيها وبما تساويه واقعياً، ثم نتحرك: مطالبة موثّقة إلى المطوّر، أو شكوى إلى مؤسسة التنظيم العقاري، أو تسوية تفاوضية، أو دعوى أمام اللجنة القضائية أو المحاكم.
ماكس للاستشارات القانونية (MAX Legal Consultancy FZ LLE) جهة استشارات قانونية مرخّصة مقرها مجمع محاكم دبي. وحين تتطلب المسألة تمثيلاً أمام المحكمة، نعمل جنباً إلى جنب مع محامين مرخّصين في الدولة بحيث يتوافق الإعداد مع المرافعة، وتعرف الأتعاب قبل بدء أي عمل. اطّلع على كيفية تعاملنا مع نزاعات المشترين والمطوّرين، واقرأ ما يتحقق منه المحامي قبل شراء عقار في دبي، أو تصفّح الأسئلة العقارية في أسئلتنا القانونية الشائعة.
تحدّث إلى محامي عقارات في دبي
أرسل إلينا اتفاقية البيع وسجل المدفوعات وآخر رسالة من المطوّر، وسنخبرك بموقفك وبما نوصي به. راسل ماكس للاستشارات القانونية عبر واتساب، أو اتصل على +971 52 213 5555، أو تواصل معنا.
هذا المقال معلومات عامة عن العقارات على المخطط في دبي، وهو محدَّث حتى تاريخ النشر، وليس مشورة قانونية لوضعك الخاص.
