قبل أن توقّع اتفاقية بيع وشراء لعقار على المخطط في دبي، تحقّق من المشروع إلى جانب العقد. فخارج العقد، تأكد من أن المطوّر والمشروع مسجلان لدى دائرة الأراضي والأملاك، وأن للمشروع حساب ضمان، وأن كل دفعة ستسددها ستُودع فيه. وداخل العقد، اقرأ تاريخ الإنجاز وفترة السماح، وكيفية ربط خطة الدفع بمراحل البناء، وما يحدث إذا أخلّ أحد الطرفين بالتزاماته، وشروط التسليم والعيوب، ورسوم الخدمات، وقواعد إعادة البيع قبل الإنجاز، وبند تسوية النزاعات.

تعرض قائمة المراجعة هذه كل نقطة والقاعدة التي تستند إليها، لتعرف ما تسأل عنه قبل دفع عربون الحجز.

1. تحقّق من المطوّر والمشروع

يجب أن يكون المطوّر مقيداً في سجل المطوّرين العقاريين لدى دائرة الأراضي والأملاك ومرخصاً قبل مزاولة نشاطه (القانون رقم (8) لسنة 2007، المادة 4). ولا يجوز له البدء في مشروع أو بيع وحداته على المخطط قبل استلام الأرض والحصول على الموافقات اللازمة، ويكون بيع الوحدات على المخطط في مشروع لم يُعتمد ولم يُسجل لدى الدائرة باطلاً (القانون رقم (13) لسنة 2008، المادتان 4 و10، وقرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010، المادة 11).

ويمكنك التحقق من المشروع بنفسك عبر خدمة الاستعلام عن حالة المشروع لدى الدائرة، المتاحة أيضاً في تطبيق دبي ريست، التي تبيّن حالة المشروع والمطوّر وحساب الضمان والبنك. وإذا كنت تشتري عبر وسيط، فتحقق من رخصته ومن تصريح الإعلان عبر خدمة التحقق من الرخص والتصاريح لدى الدائرة؛ علماً بأن تصاريح الإعلان الصادرة عن الدائرة تحمل رمز استجابة سريعة (QR).

2. ادفع في حساب ضمان المشروع فقط

تُسدَّد دفعات الوحدات المباعة على المخطط في حساب ضمان يُفتح باسم المشروع لدى أمين حساب معتمد (القانون رقم (8) لسنة 2007، المادة 7). ولا يُستخدم الحساب إلا لإنشاء ذلك المشروع، ولا يجوز لدائني المطوّر الحجز على الأموال المودعة فيه (المادة 9). وعلى الوسيط الذي يتسلّم الثمن إيداعه في حساب ضمان المشروع لا في حسابه الخاص (القرار رقم (6) لسنة 2010، المادة 12). فسدّد كل دفعة في حساب الضمان المذكور في الاتفاقية، واحتفظ بالإيصالات.

وبالنسبة إلى الأقساط المرتبطة بتقدّم البناء، تذكر إرشادات الدائرة أنه يحق لك الحصول على خطاب من استشاري المشروع المعتمد لديها يؤكد نسبة الإنجاز الحالية قبل السداد.

3. تأكد من تسجيل البيع في السجل العقاري المبدئي

يجب قيد كل بيع لوحدة على المخطط، وأي إعادة بيع أو تصرف لاحق، في السجل العقاري المبدئي لدى الدائرة، ويكون البيع غير المسجل باطلاً (القانون رقم (13) لسنة 2008، المادة 3). وعملياً يسجّل المطوّر البيع عبر نظام «عقود» لدى الدائرة وتتسلّم شهادة إلكترونية. فاسأل عن موعد ذلك، وإذا تأخر المطوّر، فإن إرشادات الدائرة تتيح للمشتري التقدم إليها مباشرة.

4. اعرف من يدفع رسم الدائرة

يبلغ رسم الدائرة لتسجيل عقد بيع العقار 4% من قيمة العقد (قرار المجلس التنفيذي رقم (30) لسنة 2013). وما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، يقسم القانون الرسم مناصفةً بين البائع والمشتري (المادة 3)، وتبيّن صفحات خدمات الدائرة 2% على كل منهما. فتحقّق مما تنص عليه اتفاقيتك بشأن الرسم وأدرجه في ميزانيتك.

5. اقرأ هذه البنود بعناية

تاريخ الإنجاز وفترة السماح

دوّن تاريخ الإنجاز المتوقع، وأي فترة سماح احتفظ بها المطوّر، وما ينص عليه العقد عند تأخر المشروع. فلا يوجد حق تلقائي في استرداد المبالغ لمجرد تأخر المشروع عن الجدول الزمني، ولذلك يحدد هذا البند خياراتك. ويشرح دليلنا ما يحدث عند تأخر مشروع على المخطط أو إلغائه.

خطة الدفع

تحقّق من مبلغ كل قسط وموعد استحقاقه، وما إذا كانت الدفعات مرتبطة بتواريخ أو بمراحل البناء، وأي رسوم على التأخر في السداد.

إذا تأخرت في السداد

لا يستطيع المطوّر الفسخ مباشرةً. فبموجب القانون رقم (13) لسنة 2008، المعدّل بالقانون رقم (19) لسنة 2020، عليه إخطار الدائرة، التي توجّه إليك إنذاراً بمهلة ثلاثين يوماً للسداد وقد تسعى إلى تسوية ودية. ويتوقف ما يحق للمطوّر الاحتفاظ به بعد ذلك على نسبة إنجاز المشروع المعتمدة: فإذا تجاوزت 80%، يجوز له الإبقاء على العقد والمطالبة بالمبلغ المتبقي، أو طلب بيع الوحدة بالمزاد العلني عن طريق الدائرة، أو فسخ العقد والاحتفاظ بما لا يزيد على 40% من قيمة الوحدة؛ وبين 60% و80%، يجوز له الفسخ والاحتفاظ بما لا يزيد على 40%؛ وأقل من 60% مع البدء الفعلي في البناء، يجوز له الفسخ والاحتفاظ بما لا يزيد على 25%. ويجب ردّ ما يزيد على ذلك خلال سنة من الفسخ، أو خلال ستين يوماً من إعادة بيع الوحدة أيهما أسبق. ولا تمنع هذه القواعد المشتري من اللجوء إلى القضاء أو التحكيم.

التغييرات على الوحدة أو المشروع

قارن مساحة الوحدة وتصميمها ومواصفاتها في الاتفاقية بالمخططات المعتمدة والمواد التسويقية، وابحث عن البنود التي تتيح للمطوّر تغييرها ضمن نسبة معينة. واحتفظ بنسخ من الكتيّب والمخططات وجداول المواصفات التي اعتمدت عليها.

التسليم والمعاينة والعيوب

اقرأ إجراءات التسليم، والمدة المتاحة لك لمعاينة الوحدة والإبلاغ عن العيوب، وما يحدث إذا رفضت التسلّم بسبب العيوب. وفي المباني المشتركة، يكون المطوّر مسؤولاً عن العيوب الإنشائية لمدة عشر سنوات وعن عيوب التركيبات لمدة سنة واحدة (القانون رقم (6) لسنة 2019، المادة 40).

رسوم الخدمات

يجب أن تعتمد مؤسسة التنظيم العقاري رسوم الخدمات في العقارات المشتركة، وتُحتسب على أساس مساحة وحدتك (القانون رقم (6) لسنة 2019، المادتان 25 و27)، ولا يجوز التصرف في الوحدة قبل سداد رسوم الخدمات المستحقة (المادة 32). فاطلب الميزانية المعتمدة الحالية أو مؤشر رسوم الخدمات للمجمّع.

إعادة البيع قبل الإنجاز

يجوز بيع الوحدة المسجلة في السجل العقاري المبدئي أو رهنها قبل الإنجاز (القانون رقم (13) لسنة 2008، المادة 6). ولا يجوز للمطوّر تقاضي رسوم على إعادة البيع سوى الرسوم الإدارية التي تعتمدها الدائرة (المادة 7)، لكن اتفاقيتك قد تضع شروطاً للتنازل، مثل سداد حد أدنى من الثمن، لذا راجع هذا البند إن كنت قد تبيع مبكراً.

تسوية النزاعات

تحقّق مما إذا كانت النزاعات تُعرض على محاكم دبي أو على التحكيم، ومما إذا كان أي بند يحدّ من مسؤولية المطوّر. فبند التحكيم يغيّر طريقة الفصل في النزاع ومكانه، لذا افهمه قبل التوقيع.

المستندات التي يجب الاحتفاظ بها

• اتفاقية البيع والشراء الموقّعة ونموذج الحجز وأي ملاحق

• إيصالات جميع الدفعات، مع بيان حساب الضمان

• شهادة التسجيل في السجل العقاري المبدئي (عقود)

• الكتيّبات والمخططات وجداول المواصفات

• جميع المراسلات والإخطارات من المطوّر والوسيط

متى تفيدك المراجعة القانونية

قد لا يوافق المطوّر على تعديل اتفاقيته النموذجية، لكن المراجعة قبل التوقيع تبيّن لك بدقة ما توافق عليه بشأن التأخير والإخلال والعيوب والرسوم، وما إذا كان المشروع سليماً. وتراجع ماكس للاستشارات القانونية عقود الشراء على المخطط وعقود إعادة البيع للمشترين في دبي، وتتحقق من تسجيل المشروع ووضع حساب الضمان لدى الدائرة. اطّلع على صفحة محامي عقارات في دبي، أو على دليلنا حول مدى حاجتك إلى محامٍ لشراء عقار في دبي، أو على صفحة نزاعات المطوّرين إذا كانت المشكلة قد وقعت بالفعل.

قائمة المراجعة هذه معلومات عامة عن شراء العقارات على المخطط في دبي، استناداً إلى التشريعات وإرشادات دائرة الأراضي والأملاك السارية وقت كتابتها، وليست مشورة قانونية لحالتك الخاصة. وتنص الترجمات الإنجليزية الرسمية لتشريعات دبي على أن النص العربي هو المعتمد عند التعارض.