البيع لا ينهي عقد إيجارك. فبموجب المادة (28) من القانون رقم (26) لسنة 2007 يتلقى المالك الجديد العقار محمّلاً بعقدك القائم، فتبقى فيه حتى انقضائه بالشروط التي لديك. غير أن المالك الراغب في البيع يستطيع أيضاً أن يتخذ ذلك سبباً لاسترداد العقار عند نهاية المدة، وعليه في هذه الحالة أن يخطرك قبل اثني عشر شهراً عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل. وهاتان القاعدتان متلازمتان، والخلط بينهما هو أشيع خطأ في هذا الموقف.

تقدّم ماكس للاستشارات القانونية المشورة للمستأجرين والمؤجرين في دبي عند انتقال ملكية عقار مؤجَّر، بما في ذلك الإخطارات والمعاينات ومبالغ التأمين. وتبيّن خدمة النزاعات الإيجارية لدينا كيف نساعد إذا قيل لك إن عليك المغادرة لأن العقار قد بيع.

"المالك باعه فعليك أن تنتقل" عبارة غير صحيحة

إبلاغك بأن العقار قد بيع، أو بأن المالك الجديد يريده، لا يلزمك بالمغادرة بذاته، ولا يقصّر مدة عقدك. فعقد إيجارك ينتقل مع العقار. ويصبح المشتري مؤجّرك بالشروط القائمة، وللمدة المتبقية، وبالأجرة القائمة.

وما يستطيع المالك الجديد فعله هو سلوك الطريق الصحيح لاسترداد العقار عند انقضاء العقد، وهو إخطار مدته اثنا عشر شهراً. وإلى أن يُوجَّه هذا الإخطار صحيحاً وتنقضي مدته، يستمر عقد الإيجار.

إخطار الاثني عشر شهراً وما يجعله صحيحاً

تجيز المادة (25/2) للمؤجر استرداد العقار عند نهاية المدة لأسباب محددة، منها رغبة المالك في بيعه، أو رغبته في استعماله شخصياً أو استعمال أحد أقاربه من الدرجة الأولى له، أو الهدم أو إعادة البناء، أو أعمال لا يمكن تنفيذها مع بقاء المستأجر. وفي كل حالة يجب إخطار المستأجر قبل تاريخ الإخلاء باثني عشر شهراً على الأقل، وأن يكون الإخطار عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل.

وثلاثة تفاصيل تحسم أغلب المنازعات هنا:

• كيف سُلّم. الرسالة النصية أو البريد الإلكتروني أو خطاب يسلّمه الوسيط باليد لا يستوفي الشرط. فلا بد أن يكون عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل.

• متى بدأت المدة. تسري الاثنا عشر شهراً من تاريخ التسليم لا من التاريخ المدوّن على الورقة.

• ما الذي يذكره. يجب أن يبيّن الإخطار السبب المستند إليه. والأمر المبهم بالإخلاء لا يفي.

وإذا كان الإخطار قد صدر من المالك السابق ثم انتقلت الملكية، فإن سريانه في مواجهتك يتوقف على الظروف، ويُستحسن التحقق من ذلك بدل افتراض أحد الاحتمالين.

المعاينات أثناء عرض العقار للبيع

البيع لا يمنح المؤجر أو الوسيط حق الدخول والخروج متى شاء. فالمادة (34) تُلزم المؤجر بعدم التعرض لانتفاع المستأجر بالعقار، والدخول للمعاينة أمر يُرتَّب معك بإشعار معقول لا يُفرض عليك. وتؤكد مذكرة تفسيرية صدرت في 2026 أن شرطة دبي يمكنها التصرف بناءً على بلاغ المستأجر عن هذا التعرض دون حاجة إلى استصدار أمر من مركز فض المنازعات الإيجارية أولاً.

اتفق مبكراً وكتابةً على ترتيب عملي. فأغلب منازعات المعاينة تنشأ من عدم وضع توقعات لا من سوء نية.

مبلغ التأمين وشيكاتك ولمن تدفع

• الأجرة. بعد انتقال الملكية تُستحق الأجرة للمالك الجديد. احصل على تأكيد كتابي بانتقال الملكية وبتفاصيل السداد الجديدة قبل أن تغيّر جهة الدفع، وتوخَّ الحذر: فتغيير تعليمات السداد وسيلة شائعة للاحتيال.

• الشيكات المؤجلة. هذه محرّرة باسم المالك السابق. اتفق مع الطرفين كتابةً على مصير الشيكات المتبقية قبل تقديم أي منها.

• مبلغ التأمين. يُردّ مبلغك عند انتهاء العقد بعد خصم الأضرار التي تتجاوز الاستهلاك العادي (المادتان 20 و21). وثبّت كتابةً من يحتفظ به بعد البيع، فالمبلغ الذي لا يقرّ به أي من المالكين مشكلة لا تكتشفها إلا يوم مغادرتك.

إذا أراد المالك الجديد إخلاءك قبل ذلك

المشتري الذي يريد العقار خالياً قبل انتهاء عقدك عليه أن يتوصل إلى اتفاق معك. فالمادة (7) لا تجيز إنهاء الإيجار مبكراً إلا بالتراضي أو في الأحوال التي ينص عليها القانون، فالمالك الجديد يتفاوض ولا يأمر. ومن حقك أن ترفض، ومن حقك إن رغبت في المغادرة أن تتفق على شروطها. ضع أي اتفاق في وثيقة موقّعة واحدة تشمل التاريخ والمبلغ ومبلغ التأمين والشيكات القائمة.

إذا كنت البائع أو المشتري

بيع عقار مؤجَّر أمر معتاد، لكن يجب معالجة عقد الإيجار صراحةً في الصفقة. فعلى البائعين تسليم مستندات الإيجار والتسجيل وموقف مبلغ التأمين، وتأكيد الترتيب الخاص بالشيكات المتبقية. وعلى المشترين قراءة عقد الإيجار قبل الالتزام، والتحقق من تاريخ انقضائه، وإدراك أن الحصول على العقار خالياً عملية مدتها اثنا عشر شهراً من تاريخ التسليم الصحيح ما لم يوافق المستأجر على غير ذلك. وافتراض إمكان الإشغال الفوري لوحدة مؤجَّرة هو ما يُدخل المشترين في نزاع منذ اليوم الأول.

ماذا تفعل إذا تلقّيت إخطاراً

• احتفظ بالمظروف وبأي دليل على التسليم. فطريقة التسليم وتاريخه لا تقلان أهمية عن المضمون.

• لا تغادر بناءً على محادثة أو رسالة. انتظر إخطاراً مستوفياً للشروط.

• استمر في سداد الأجرة. فالتوقف يمنح المؤجر سبباً مستقلاً وأقوى بكثير.

• اعرض الإخطار للفحص قبل أن ترد عليه. فعيوب التسليم لا يمكن تداركها عادةً بعد كشفها، ولذلك فإن الرد مهم.

ويتناول دليلنا عن أسباب الإخلاء وقواعد الإخطار في دبي القائمة الكاملة للأسباب، ويشرح دليلنا لمركز فض المنازعات الإيجارية ما يجري إذا رُفعت الدعوى.

كيف نساعدك

نتحقق من صحة الإخطار الذي تلقّيته وطريقة تسليمه وموعد انقضاء مدته فعلاً، ونخبرك بموقفك قبل أن ترد. وحيث يسعى المالك إلى استرداد العقار مبكراً، نتفاوض على شروط المغادرة بحيث يُسوّى مبلغ التأمين والشيكات والتاريخ في اتفاق واحد. وحيث تُرفع دعوى، نُعدّها ونتابعها أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.

تحدّث إلى ماكس للاستشارات القانونية قبل أن توافق على المغادرة. اطّلع على صفحة محامي النزاعات الإيجارية في دبي، أو خدماتنا القانونية العقارية إن كنت تشتري عقاراً مؤجَّراً أو تبيعه.

هذه المقالة معلومات عامة عن قانون الإيجار في دبي، بحسب التشريعات النافذة وقت كتابتها. وهي ليست استشارة قانونية لحالتك على وجه التحديد. وتنص الترجمات الإنجليزية الرسمية لتشريعات دبي على أن النص العربي هو المعتمد عند الاختلاف.