العقارات
أقصى ما يستطيع المؤجر في دبي زيادته على أجرتك هو 20%، ولا يسري ذلك إلا حين تكون أجرتك الحالية أقل بأكثر من 40% من متوسط أجرة العقارات المماثلة في منطقتك. فإذا كانت أجرتك ضمن 10% من ذلك المتوسط، فالزيادة المسموح بها صفر. وبين هاتين النقطتين يرتفع الحد الأقصى بخطوات مقدارها 5%. وبصورة منفصلة، على المؤجر الذي يرغب في زيادة الأجرة أن يخطرك قبل انتهاء عقدك بتسعين يوماً على الأقل، ما لم ينص عقدك على مدة أخرى. وإذا فات هذا الموعد، تجدّد العقد بالشروط القائمة.
تقدّم ماكس للاستشارات القانونية المشورة للمستأجرين والمؤجرين في دبي بشأن زيادات الأجرة والتجديد وما يتبعها من منازعات. وإذا تلقّيت زيادة ترى أنها تتجاوز الحد، فإن خدمة النزاعات الإيجارية لدينا تبيّن كيف يمكننا المساعدة.
كم يستطيع المؤجر أن يزيد الأجرة في دبي؟
القيد مصدره المرسوم رقم (43) لسنة 2013، وهو يتوقف على رقم واحد: مدى انخفاض أجرتك الحالية عن متوسط أجرة عقار مماثل في المنطقة نفسها.
أقل من المتوسط بنسبة تصل إلى 10%: لا زيادة.
أقل بنسبة 11% إلى 20%: تصل إلى 5% من أجرتك الحالية.
أقل بنسبة 21% إلى 30%: تصل إلى 10%.
أقل بنسبة 31% إلى 40%: تصل إلى 15%.
أقل بأكثر من 40%: تصل إلى 20%.
وانتبه إلى ما تُحتسب عليه النسبة. فحد الـ20% يعني 20% مما تدفعه حالياً، لا 20% من متوسط السوق. ولا يجيز المرسوم زيادةً لارتفاع رسوم الخدمات أو التمويل أو تكاليف المؤجر. فإذا كانت أجرتك مساوية للسوق أصلاً، فالزيادة المسموح بها منعدمة.
كيف تتحقق من الرقم بنفسك
تُجرى المقارنة على أساس مؤشر الإيجارات لدى دائرة الأراضي والأملاك، لا على أساس الأسعار المعلنة لوحدات مماثلة على مواقع العروض. ومنذ 2 يناير 2025 تطبّق الدائرة مؤشر الإيجارات الذكي للعقارات السكنية، وهو يصنّف المباني بحسب خصائصها الفنية وجودة التشطيب والموقع والمرافق بدل تقييم كل وحدات المنطقة على نحو واحد. ولذلك قد يحمل مبنيان في الشارع نفسه متوسطين مختلفين، وقد يُقيَّم مبنى أقدم أضعف صيانةً دون مبنى أحدث مجاور له.
ويمكنك مراجعة المؤشر عبر خدمة مؤشر الإيجارات على موقع دائرة الأراضي والأملاك أو تطبيق دبي ريست. افعل ذلك قبل أن ترد على أي زيادة مقترحة. فالزيادة التي تبدو معقولة قد تتجاوز الحد، والتي تبدو مبالغاً فيها قد تكون أحياناً ضمنه.
هل يستطيع المؤجر زيادة الأجرة كل سنة؟
نعم من حيث المبدأ، بشرط أن تكون كل زيادة ضمن الحد المقرر لذلك التجديد وأن يُوجَّه إخطار التسعين يوماً. ولا توجد قاعدة تقصر الزيادة على كل سنتين. أما الحكم القديم بعدم جواز زيادة الأجرة لمدة سنتين فقد أُلغي في 2008 ولم يعد سارياً، وإن كان لا يزال متداولاً. وعملياً، الأجرة التي رُفعت إلى مستوى السوق لا يمكن رفعها في السنة التالية، لأن الفارق الذي يقوم عليه الحد قد أُغلق.
هل يستطيع المؤجر زيادة الأجرة بعد السنة الأولى؟
نعم على الأساس نفسه. ولا يُعامل التجديد الأول معاملة مختلفة. فالعبرة بالفارق بين أجرتك ومتوسط المؤشر عند ذلك التجديد، وبتوجيه الإخطار قبل الانقضاء بتسعين يوماً.
إخطار التسعين يوماً هو ما تُحسم به أغلب المنازعات
يجوز لأي من الطرفين اقتراح تعديل الأجرة أو أي شرط آخر عند تجديد العقد. لكن على الطرف الذي يقترح التعديل إخطار الآخر قبل انتهاء العقد بتسعين يوماً على الأقل، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك (المادتان 13 و14 من القانون رقم (26) لسنة 2007، المعدّل بالقانون رقم (33) لسنة 2008).
وهذا ما يقع فيه عدد كبير من المؤجرين. فالزيادة التي تُثار قبل الانقضاء بستة أسابيع، أو تُذكر لأول مرة في فاتورة التجديد، لا تستوفي الشرط، ويتجدد العقد بالشروط القائمة. وقبل الجدل حول قيم السوق، تحقّق من تاريخ الإخطار، فإن كان متأخراً فلا محل أصلاً لمسألة التقييم.
ماذا تفعل إذا تجاوزت الزيادة الحد
راجع المؤشر الخاص بعقارك واحتفظ بنسخة مما يُظهره.
ردّ كتابةً قبل انقضاء العقد، مبيّناً ما تقبله وما لا تقبله. واحتفظ بما يثبت التسليم.
استمر في سداد أجرتك القائمة. فحجبها يحوّل نزاع الأجرة إلى دعوى متأخرات ويمنح المؤجر سبباً مستقلاً للتصرف.
لا توقّع تجديداً بالمبلغ الأعلى وأنت تنازع فيه.
وإذا تعذّر الاتفاق، جاز لمركز فض المنازعات الإيجارية تحديد أجرة المثل.
حين تتحول زيادة الأجرة إلى إخطار بالإخلاء
المؤجر الذي لا يستطيع رفع الأجرة بالقدر الذي يريد قد يوجّه بدلاً من ذلك إخطاراً بالإخلاء. ولهذه الإخطارات شروطها: فاسترداد العقار للبيع أو الهدم أو إعادة البناء أو الاستعمال الشخصي للمالك يتطلب إخطاراً قبل اثني عشر شهراً عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل، ويجب أن تتوافر أسبابه. والإخطار بالإخلاء ليس وسيلة للالتفاف على قيد الأجرة. ويشرح دليلنا عن أسباب الإخلاء وقواعد الإخطار ما يجب على المؤجر إثباته.
إذا كنت المؤجر
القواعد نفسها تحميك متى اتُّبعت. وجّه الإخطار قبل الانقضاء بأكثر من تسعين يوماً، كتابةً، مع إثبات التسليم. وراجع المؤشر قبل تحديد المبلغ، حتى تكون الزيادة قابلة للدفاع عنها إن نوزع فيها. وحافظ على سريان تسجيل عقد الإيجار طوال المدة. فأغلب ما يخسره المؤجرون في دعاوى الأجرة إجرائي لا موضوعي: كانت الزيادة مبرَّرة، لكن الإخطار تأخر أو تعذّر إثباته.
العقارات التجارية تُقيَّم على نحو مختلف
إذا كان الأمر يتعلق بمحل أو مكتب أو مستودع، فإن شرائح المرسوم رقم (43) تظل سارية، لكن المقارنة تُجرى على أساس الفئة التجارية ذات الصلة لا على أساس مؤشر الإيجارات الذكي السكني. ونتناول ذلك على حدة في مقالنا عن زيادات الإيجار التجاري في دبي.
كيف نساعدك
نتحقق مما إذا كانت الزيادة المقترحة ضمن حدود المرسوم رقم (43) بالنسبة لعقارك، وما إذا كان الإخطار صحيحاً ومُرسلاً في موعده، وما هو موقفك إن لم يكن كذلك. وحيث تكون الزيادة مفرطة أو الإخطار معيباً، فإن عرض ذلك على المؤجر كتابةً يحسم الأمر عادةً. وحيث لا يُحسم، نُعدّ الدعوى ونتابعها أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.
تحدّث إلى ماكس للاستشارات القانونية قبل أن توقّع تجديداً لا يرضيك. اطّلع على صفحة محامي النزاعات الإيجارية في دبي، أو خدماتنا القانونية العقارية لسائر المسائل العقارية، أو دليلنا للنزاعات الإيجارية في دبي للإطار الكامل للإيجار.
هذه المقالة معلومات عامة عن قانون الإيجار في دبي، بحسب التشريعات النافذة وقت كتابتها. وهي ليست استشارة قانونية لحالتك على وجه التحديد. وتنص الترجمات الإنجليزية الرسمية لتشريعات دبي على أن النص العربي هو المعتمد عند الاختلاف.
