تقدّم ماكس للاستشارات القانونية المشورة للمشترين والبائعين والمستثمرين والمؤجرين والمستأجرين والملاك في دبي بشأن الجانب القانوني للعقار: الشراء والبيع، ومراجعة اتفاقيات البيع والشراء، وعقود الشراء على المخطط، ونزاعات المطوّرين، والإيجارات والنزاعات الإيجارية، ورسوم الخدمات وسائر الدعاوى العقارية. ويحميك محامي العقارات في دبي في المواضع التي تُحسم فيها المسائل العقارية: العقد الذي توقّعه، والتحققات التي تُجريها قبل أن تدفع، والإخطارات التي تُرسلها، والجهة التي تفصل في النزاع.
تشرح هذه الصفحة ما يقوم به فريقنا للاستشارات القانونية العقارية، والحالات التي تُحدث فيها المشورة الفرق الأكبر، والقوانين التي تحكم العقارات في دبي، وما يمكنك توقّعه عند التواصل معنا.
متى تحتاج إلى محامي عقارات في دبي
يتواصل معظم العملاء مع محامي عقارات في دبي لأحد الأسباب التالية:
تشتري عقاراً أو تبيعه وتريد مراجعة مذكرة التفاهم أو اتفاقية البيع والشراء أو النموذج (F) الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري قبل التوقيع أو دفع العربون.
تشتري وحدة على المخطط (قيد الإنشاء) وتريد التحقق من اتفاقية البيع الخاصة بالمطوّر وخطة الدفع وترتيبات حساب الضمان وتسجيل المشروع قبل الالتزام.
تأخّر المطوّر في التسليم، أو غيّر المواصفات، أو سلّم الوحدة بعيوب، أو أرسل إليك إخطاراً بفسخ العقد.
أنت مؤجر تواجه إيجاراً غير مسدد أو شيك إيجار مرتجعاً أو تسعى إلى الإخلاء، أو مستأجر تلقّى إخطاراً تعتقد أنه غير قانوني.
تملك شقة أو فيلا في مجمع ذي ملكية مشتركة وتختلف مع رسوم الخدمات أو لجنة الملاك أو شركة الإدارة.
ورثت عقاراً في دبي، أو تريد التخطيط لكيفية انتقال عقارك إلى ورثتك.
تشتبه في احتيال في صفقة عقارية، أو أُسيء استخدام أموال أو مستندات أودعتها لدى وسيط.
شركتك تشتري عقاراً تجارياً أو تستأجره أو تطوّره.
محامي العقارات والمستشار القانوني: من يتولى ماذا في دبي؟
إذا كنت تبحث عن محامي عقارات في دبي، فأنت تحتاج عادةً إلى أحد أمرين: مشورة تحمي صفقتك، أو مساعدة في حل نزاع. وفي دولة الإمارات يتوزع هذا العمل بين مهنتين مرخّصتين: فالمستشارون القانونيون يقدّمون المشورة، ويراجعون العقود ويصوغونها، ويتفاوضون، ويوجّهون الإخطارات الرسمية، ويُعدّون الملف للشكوى أمام مؤسسة التنظيم العقاري أو للدعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية أو أمام المحاكم. أما المحامون فيمثّلون الموكّلين أمام القضاء، والتمثيل أمام محاكم دبي مقصور على المحامين المرخّصين في الدولة.
ماكس للاستشارات القانونية جهة استشارات قانونية مرخّصة. ويتحقق جزء كبير من الحماية في أي مسألة عقارية قبل أي جلسة: في العقد، وفي التحققات التي تُجرى قبل الدفع، وفي الإخطارات التي تُوجَّه. وهذا هو العمل الذي نتولاه مباشرة. وحين يتعين عرض النزاع على المحكمة، نعمل مع محامين مرخّصين في الدولة بحيث يتوافق الإعداد مع المرافعة. ويشرح دليلنا حول الفرق بين المستشار القانوني والمحامي ذلك بمزيد من التفصيل.
الخدمات القانونية العقارية في دبي
شراء العقارات وبيعها
في شراء عقار جاهز (إعادة بيع)، نراجع مذكرة التفاهم والنموذج (F) الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري، ونتحقق من ملكية البائع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ونفحص وجود رهن مسجّل أو أي قيد آخر، ونتأكد من سداد رسوم الخدمات حتى يتسنى إصدار شهادة عدم الممانعة من المطوّر. ونشرح لك تسلسل إجراءات نقل الملكية لدى مكتب أمين التسجيل، ورسوم النقل، والمستندات التي يجب على كل طرف إحضارها. وحين تتضمن الصفقة ترتيبات غير معتادة، مثل الدفع المؤجل أو وجود رهن لدى أحد الطرفين أو مشترٍ خارج الدولة يتصرف بموجب وكالة، نصوغ العقد أو نعدّله بحيث تعكس الأوراق الاتفاق التجاري الفعلي.
أما البائعون، فنساعدهم على إتمام البيع بسلاسة: شروط العربون، والجدول الزمني لشهادة عدم الممانعة ونقل الملكية، وما يحدث إذا لم يُتمّ المشتري الصفقة.
ويشرح دليلنا متى تستحق المراجعة القانونية عند الشراء.
شراء العقارات على المخطط
الشراء على المخطط هو المجال الذي تضيف فيه المراجعة القانونية أكبر قيمة، لأنك تلتزم بدفع أموال قبل سنوات من استلام العقار. قبل التوقيع، نتحقق من تسجيل المشروع والمطوّر لدى دائرة الأراضي والأملاك، ومن وجود حساب الضمان الذي يشترطه القانون رقم (8) لسنة 2007، ومن أن عقدك سيُسجَّل في السجل العقاري المبدئي (عقود) وفق ما يقتضيه القانون رقم (13) لسنة 2008. ثم نراجع اتفاقية البيع نفسها: تاريخ الإنجاز المتوقع وأي مهلة إضافية، وكيفية التعويض عن التأخير، وإجراءات التسليم ومعاينة العيوب، وحقوق المطوّر إذا تأخرت في سداد الأقساط، وحقوقك إذا لم يسلّم المطوّر.
وتعرض قائمة مراجعة اتفاقية الشراء على المخطط ما يجب التحقق منه قبل التوقيع، ويشرح دليلنا ما يحدث عند تأخر مشروع على المخطط أو إلغائه.
النزاعات مع المطوّرين
تأخر التسليم، وتغيير المواصفات، والعيوب، ومطالبات الاسترداد، وإخطارات الفسخ هي أكثر النزاعات العقارية شيوعاً في دبي. ويعتمد ما يمكنك فعله على صياغة اتفاقية البيع وأسباب التأخير والمرحلة التي بلغها المشروع، كما يحدد القانون إجراءً معيناً يجب على المطوّر اتباعه قبل فسخ عقد البيع على المخطط بسبب عدم السداد. نراجع عقدك وسجل مدفوعاتك ونشرح لك الخيارات الواقعية، من التسوية التفاوضية إلى تقديم شكوى لدى مؤسسة التنظيم العقاري أو رفع دعوى أمام محاكم دبي، أو أمام اللجنة القضائية الخاصة لدى دائرة الأراضي والأملاك في حالة المشاريع الملغاة وغير المنجزة. اقرأ المزيد في صفحة نزاعات مشتري العقارات والمطوّرين.
الإيجار والعلاقة الإيجارية
تخضع الإيجارات السكنية والتجارية في دبي للقانون رقم (26) لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم (33) لسنة 2008، ويفصل مركز فض المنازعات الإيجارية في النزاعات الإيجارية. نقدّم المشورة للمؤجرين والمستأجرين بشأن عقود الإيجار وتسجيلها في نظام إيجاري، وزيادة الإيجار وفق المرسوم رقم (43) لسنة 2013 ومؤشر الإيجارات الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك، وإخطارات التجديد والإنهاء، ومبالغ التأمين، والإخلاء. وتشرح صفحة خدماتنا القانونية في النزاعات الإيجارية كيف نساعد المؤجرين والمستأجرين، ويتناول دليلانا حول النزاعات الإيجارية في دبي ومركز فض المنازعات الإيجارية القواعد والإجراءات.
وللمؤجرين، اطّلع أيضاً على صفحتينا بشأن المستأجر الذي لا يدفع الإيجار وشيك الإيجار المرتجع، ودليلنا حول متى يحق للمؤجر إخلاء المستأجر في دبي.
الملكية المشتركة ورسوم الخدمات
تخضع الشقق والمنازل والفلل في المجمعات الرئيسية للقانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة. ويحدد هذا القانون كيفية إدارة المناطق المشتركة، وكيفية اعتماد رسوم الخدمات وتحصيلها، وأدوار لجنة الملاك وشركة الإدارة. نوضح لك ما أنت ملزم بدفعه، وكيف يمكن الاعتراض على الرسوم، وكيف تُحل النزاعات مع شركة الإدارة أو المطوّر أو الملاك الآخرين. ويختص مركز فض المنازعات الإيجارية بالفصل في النزاعات الناشئة عن هذا القانون، بما فيها النزاعات المتعلقة برسوم الخدمات (المادة 42).
النزاعات العقارية والتقاضي
حين يتعذر تسوية النزاع العقاري، نُعدّ التحليل القانوني والأدلة والمستندات، ونقدّم المشورة بشأن الجهة المختصة: مركز فض المنازعات الإيجارية للمسائل الإيجارية ونزاعات الملكية المشتركة، أو محاكم دبي لمعظم الدعاوى العقارية الأخرى، أو التحكيم حين ينص العقد عليه. وبصفتنا جهة استشارات قانونية، نعمل جنباً إلى جنب مع محامين مرخّصين في دولة الإمارات حين يلزم التمثيل أمام المحاكم المحلية، بحيث تتوافق الاستراتيجية مع المرافعة. اطّلع على خدمات التقاضي والتسوية الودية للنزاعات.
الاحتيال العقاري وخيانة الأمانة
قد تشكّل المدفوعات إلى وسيط غير مرخّص، أو المستندات المزوّرة، أو البائع الذي لا يملك ما يبيعه، أو العربون الذي لا يُردّ، احتيالاً أو خيانة أمانة. نساعدك على تأمين الأدلة، وفهم ما إذا كانت المسألة مدنية أو جزائية أو كلتيهما، واتخاذ الخطوة الأولى الصحيحة. اطّلع على صفحتي قضايا الاحتيال وخيانة الأمانة.
الميراث والعقارات العائلية
لا تنتقل ملكية العقار في دبي إلى الورثة إلا بعد أن تؤكد المحكمة من يرث وتسجّل دائرة الأراضي والأملاك النقل. نرشد العائلات خلال إجراءات الميراث، ونقدّم المشورة للملاك الراغبين في التخطيط مسبقاً. اطّلع على خدمات التركات والميراث.
العقارات التجارية للشركات
للشركات، نراجع عقود الإيجار التجارية وشروط التجهيز والتسليم، ونقدّم المشورة بشأن شراء المكاتب والمستودعات والوحدات التجارية، بما في ذلك عبر كيان اعتباري، وننسّق الجانب العقاري مع الجانب المؤسسي للصفقة. اطّلع على الخدمات القانونية للشركات.
الجهات العقارية في دبي
دائرة الأراضي والأملاك. الجهة الوحيدة المخوّلة بتسجيل الحقوق العقارية في دبي (القانون رقم (7) لسنة 2006). تصدر سندات الملكية، وتحتفظ بالسجل العقاري المبدئي لبيوع العقارات على المخطط، وتسجّل عقود الإيجار عبر نظام إيجاري، وتُعدّ نماذج العقود المستخدمة في المعاملات العقارية.
مؤسسة التنظيم العقاري (RERA). مؤسسة عامة تتبع دائرة الأراضي والأملاك، ويحكمها حالياً القانون رقم (4) لسنة 2019. تراقب حسابات ضمان المشاريع، وترخّص المطوّرين والوسطاء وغيرهم من الممارسين وتراقبهم، وتعتمد رسوم الخدمات، وتنظّم العقارات المشتركة.
مركز فض المنازعات الإيجارية. الجهة القضائية العاملة ضمن دائرة الأراضي والأملاك التي تفصل في النزاعات بين المؤجرين والمستأجرين بموجب المرسوم رقم (26) لسنة 2013، وفي النزاعات الخاضعة لقانون ملكية العقارات المشتركة (القانون رقم (6) لسنة 2019، المادة 42).
القوانين التي تحكم العقارات في دبي
قانون العقارات في دبي نظام متعدد الطبقات من القواعد الاتحادية والمحلية. وأهم التشريعات التي يعمل بها محامي العقارات في دبي هي:
القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري، الذي أنشأ السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك، واللائحة رقم (3) لسنة 2006 التي تحدد المناطق التي يجوز فيها لغير مواطني الدولة تملّك العقارات.
القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري، الذي يحمي مدفوعات المشترين في المشاريع قيد الإنشاء.
القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن السجل العقاري المبدئي (عقود)، وتعديلاته، الذي ينظّم البيع على المخطط وحقوق المطوّر في حال إخلال المشتري.
القانون رقم (26) لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم (33) لسنة 2008، الذي ينظّم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، والمرسوم رقم (43) لسنة 2013 الذي يحدد الحد الأقصى لزيادة الإيجار عند التجديد، والمرسوم رقم (26) لسنة 2013 بشأن مركز فض المنازعات الإيجارية.
القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة، الذي ينظّم رسوم الخدمات والمناطق المشتركة ولجان الملاك، ويجعل الفصل في النزاعات الناشئة عنه من اختصاص مركز فض المنازعات الإيجارية.
القانون رقم (14) لسنة 2008 بشأن الرهن التأميني، الذي ينظّم تسجيل الرهون على عقارات دبي وتنفيذها.
قانون المعاملات المدنية الاتحادي (المرسوم بقانون اتحادي رقم (25) لسنة 2025، الذي حلّ محل القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985)، الذي يوفّر القواعد العامة للعقود التي يقوم عليها كل بيع وإيجار وتسوية.
أما العقارات داخل مركز دبي المالي العالمي فتخضع لقانون الملكية العقارية الخاص بالمركز وسجله العقاري. وتحديد القواعد الواجبة التطبيق والمحكمة أو المركز المختص بالفصل في النزاع يعتمد على موقع العقار وما ينص عليه عقدك؛ وكثيراً ما يكون هذا أول سؤال نجيب عنه.
كيف نعمل
مراجعة المستندات. أرسل إلينا العقد وسند الملكية أو شهادة عقود وسجل المدفوعات وأي إخطارات أو رسائل. نقرأ كل شيء قبل أن نقدّم المشورة.
تقييم واضح. نشرح لك موقفك والمواعيد الواجب مراعاتها ومدى قوة موقفك بلغة واضحة.
خطة قابلة للتنفيذ. سواء كان الحل إعادة صياغة بند، أو إخطاراً رسمياً، أو تسوية تفاوضية، أو شكوى لدى مؤسسة التنظيم العقاري، أو دعوى، نحدد لك الخطوات وتسلسلها والجدول الزمني المتوقع.
التنفيذ. نصوغ ونتفاوض ونُعدّ الملف، وننسّق مع محامين مرخّصين حين تصل المسألة إلى المحكمة.
المستندات التي يجب تجهيزها
تختلف المستندات المهمة باختلاف المسألة، وكنقطة بداية:
شراء عقار جاهز أو بيعه: عقد البيع (النموذج F)، وسند الملكية، وهويات الطرفين أو جوازات سفرهما، وشهادة عدم الممانعة من المطوّر، وأي رهن أو وكالة.
الشراء على المخطط: اتفاقية البيع والشراء ونموذج الحجز، وخطة الدفع، وإيصالات الدفع التي تبيّن حساب الضمان، وشهادة التسجيل المبدئي (عقود).
النزاع مع مطوّر: اتفاقية البيع والشراء وجميع ملاحقها، وسجل الدفعات، وإخطارات المطوّر ومراسلاته، وأي تقارير تسليم أو معاينة.
النزاع الإيجاري: عقد الإيجار، وشهادة إيجاري، وشيكات الإيجار وسجل الدفعات، وكل إخطار مع ما يثبت طريقة تبليغه.
رسوم الخدمات: فواتير رسوم الخدمات، والميزانية المعتمدة، ومراسلاتك مع شركة الإدارة.
من يتولى مسألتك
ماكس للاستشارات القانونية (MAX Legal Consultancy FZ LLE) جهة استشارات قانونية مرخّصة مقرها في مجمع محاكم دبي بأم هرير. يقود الممارسة عبد الرحيم السيداهمد، الذي يمارس الاستشارات القانونية في دولة الإمارات منذ عام 2019، وشارك في معالجة مسائل قانونية معقدة تتجاوز القيمة الإجمالية لنزاعاتها 150 مليون درهم، من خلال إجراءات المحاكم والتسويات التفاوضية.
الأسئلة الشائعة
هل أحتاج إلى محامٍ لشراء عقار في دبي؟
لا يوجد إلزام قانوني بالاستعانة بمحامٍ، وتُتمّ كثير من صفقات إعادة البيع عبر وسيط وأمين تسجيل فقط. لكن المحامي يصبح ذا قيمة حين يكون المبلغ أو التعقيد كبيراً: الشراء على المخطط، والصفقات الممولة برهن، والشراء بوكالة أو عبر شركة، وشروط الدفع غير المعتادة، أو أي مؤشر على أن الملكية أو شهادة عدم الممانعة أو وضع رسوم الخدمات ليس واضحاً. اقرأ دليلنا: هل تحتاج إلى محامٍ لشراء عقار في دبي؟
هل يمكنكم مراجعة اتفاقية شراء عقار في دبي قبل توقيعها؟
نعم. نراجع عقود الشراء على المخطط وعقود إعادة البيع قبل التوقيع: الأطراف والوحدة، والثمن وخطة الدفع، وتاريخ الإنجاز وفترة السماح، وشروط التأخير والإخلال والفسخ، والتسليم والعيوب، ورسوم الخدمات، وبند تسوية النزاعات. وفي الشراء على المخطط نتحقق أيضاً من تسجيل المشروع وحساب الضمان لدى دائرة الأراضي والأملاك. وتعرض قائمة مراجعة اتفاقية الشراء على المخطط أهم النقاط.
هل يجوز للأجانب تملّك العقارات في دبي؟
نعم. يجوز لغير مواطني الدولة تملّك العقارات ملكية حرة، وكذلك حقوق الانتفاع والإيجار طويل الأمد، في المناطق المحددة بموجب اللائحة رقم (3) لسنة 2006 والقرارات اللاحقة، وتشمل معظم مناطق التملك الحر المعروفة. أما خارج تلك المناطق فلا تتاح هذه الحقوق لغير مواطني الدولة، ولذلك فإن أول تحقق في أي عملية شراء هو ما إذا كانت قطعة الأرض المعنية تقع ضمن منطقة محددة.
كم تبلغ أتعاب محامي العقارات في دبي؟
تُحدد أتعاب مراجعة الصفقات عادةً كمبلغ ثابت بعد الاطلاع على المستندات، أما النزاعات فتُحتسب عادةً بالساعة أو على مراحل مع تقدير مبدئي في البداية. ونخبرك بالأتعاب قبل بدء أي عمل. ويشرح دليلنا حول أتعاب المحامين في دبي نماذج الأتعاب الشائعة.
ماذا أفعل إذا تأخر المطوّر في التسليم؟
ابدأ باتفاقية البيع: فتاريخ الإنجاز وأي مهلة إضافية وبند التأخير هي التي تحدد ما إذا كان لك حق في التعويض أو في الفسخ أو لا هذا ولا ذاك. ولا توقف سداد أقساطك دون مشورة، لأن إخلال المشتري قد يمنح المطوّر حقوقاً في مواجهتك. نشرح الخيارات في صفحة نزاعات المطوّرين.
هل يمكنني إلغاء شراء عقار على المخطط؟
في حالات محدودة فقط. فالإلغاء بسبب إخلال المطوّر بالعقد يُعامل معاملة مختلفة تماماً عن الإلغاء لأسباب تخصك. وحين يتوقف المشتري عن السداد، يحدد القانون رقم (13) لسنة 2008 وتعديلاته إجراءً للإخطار ويجيز للمطوّر، بحسب نسبة إنجاز المشروع، الاحتفاظ بما لا يزيد على 40% من قيمة الوحدة (أو 25% إذا قلّت نسبة الإنجاز عن 60%)، أو، إذا تجاوزت نسبة الإنجاز 80%، الإبقاء على العقد والمطالبة بباقي الثمن. احصل على المشورة قبل أن توقف السداد أو ترسل طلب إلغاء.
كيف تُحل النزاعات الإيجارية في دبي؟
يفصل مركز فض المنازعات الإيجارية في نزاعات المؤجرين والمستأجرين في دبي بموجب المرسوم رقم (26) لسنة 2013، وله إجراءاته الخاصة في قيد الدعاوى والتوفيق والجلسات والاستئناف والتنفيذ؛ ويشرح دليلنا حول المركز كل مرحلة. والإخطارات الكتابية الصحيحة المبلّغة قبل رفع الدعوى، وعقد الإيجار المسجّل في إيجاري، وسجل المدفوعات المكتمل هي ما يميز القضية السريعة عن القضية المتعثرة.
كيف أتحقق من مالك العقار أو من تسجيل المشروع؟
تحتفظ دائرة الأراضي والأملاك بسندات الملكية وتسجيلات البيع على المخطط، ويمكن التحقق من حساب الضمان الخاص بالمطوّر ووضع المشروع لدى الدائرة ومؤسسة التنظيم العقاري. ونُجري هذه التحققات ضمن كل مراجعة صفقة.
هل يستطيع المستشار القانوني تولي قضيتي العقارية أمام المحكمة؟
يقدّم المستشارون القانونيون المشورة ويصوغون المستندات ويُعدّون القضايا، أما التمثيل أمام محاكم دبي فمقصور على المحامين المرخّصين في الدولة. وحين يصل النزاع العقاري إلى المحكمة نعمل مع محامين مرخّصين بحيث يتوافق الإعداد مع المرافعة. ويشرح دليلنا حول الفرق بين المستشار القانوني والمحامي ذلك بمزيد من التفصيل.
أدلة قانونية ذات صلة
قائمة مراجعة اتفاقية الشراء على المخطط: ما يجب التحقق منه قبل التوقيع في دبي
قانون الاستثمار العقاري في دبي: ما يحتاج المستثمر إلى معرفته
مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي: كيف تسير الدعوى الإيجارية
هل يحق للمؤجر إخلاء المستأجر في دبي؟ الأسباب القانونية وقواعد الإخطار
ما هي الإجراءات القانونية المتاحة للمؤجر عند امتناع المستأجر عن سداد الإيجار في دبي؟
ناقش مسألتك العقارية
أرسل إلينا المستندات ووصفاً موجزاً لوضعك، وسنخبرك بموقفك وبما نوصي به. راسل ماكس للاستشارات القانونية عبر واتساب أو اتصل على +971 52 213 5555.
هذه الصفحة معلومات عامة عن قانون العقارات في دبي، وليست مشورة قانونية لوضعك الخاص.
تحدث مع محامٍ
ماكس للاستشارات القانونية (MAX Legal Consultancy FZ LLE)، مكتب 2051، الطابق الثاني، مجمع المحكمة العليا بدبي، أم هرير 2، دبي، الإمارات العربية المتحدة
